ملاکهای احراز رابطه استیجاری

خلاصهٔ رأی

پرداخت اجاره بها به مالک سابق و مالک جدید از سال 1348،، پرداخت مالیات در سال 1354، درخواست پروانه شغل از فرمانداری در زمان مالکیت مالک سابق، مثبت وجود رابطه استیجاری و ادامه اشتغال به شغل، نیز، موید ابقاء روابط استیجاری است؛ بنابراین قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356می شود.

متن کامل

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوای آقای م. م. و آقای ع.الف. م. و آقای ح. م. و خانم الف.الف. ح. و آقای الف. م. و خانم ز. م. و خانم ف. م. و آقای م. م. و خانم ز. ص. و آقای الف. م. و خانم ز. م. و خانم ر. م. و خانم ن. م. با وکالت آقای م. الف. به طرفیت آقای س. ف.ف. بخواسته خلع ید از یک واحد آپارتمان واجد سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی ...... بخش ...... تهران و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از 1379/1/1 تا زمان اجرای حکم و پرداخت عوارض شهرداری و مالیات به اداره دارایی از حیث شغل و سازمان تأمین اجتماعی از حیث بیمه پرسنل و اخذ مفاصاحساب از ادارات مذکور با خسارت دادرسی؛ با توجه به اینکه مستند دعوای خواهانها سند مالکیت رسمی بر رقبه مورد تنازع می باشد که پس از استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان اسلامشهر، مورث خواهانهای مذکور را بر اساس دفتر املاک مالک ملک اعلام نموده است و خوانده در جلسه دادگاه حضور یافته و معی رابطه استیجاری خود با مورث خواهانها و مالک قبل از مورث خواهانها شده است که دلیل مذکور از ناحیه وکیل خواهانها مورد تردید قرار گرفته است و خوانده جهت اثبات اصالت سند مذکور به شهادت یک نفر شاهد به ضمیمه قسم خویش استناد نموده است که در جلسه رسیدگی رسیدگی جهت استماع گواهی گواه شاهد خود را به دادگاه تعرفه ننموده است و دلیل وی از عداد دلایل خارج شده است و با توجه به خروج شهادت از عداد دلایل قسم نیز که دلیل تبعی شهادت می باشد به تبع اصل خارج شده است و خوانده دلیل دیگری دال بر اذن در تصرف ملک از ناحیه خواهانها یا مورثشان ارائه نداده است و تقدیم دادخواست از ناحیه خواهانها دلیل بر نارضایتی ایشان از تصرف خوانده در ملک خویش است. تعیین اجرت المثل ایام تصرف خوانده در ملک خواهانها به کارشناسی ارجاع شده است که کارشناس منتخب میزان اجرت را تعیین نموده است و نظریه مذکور مصون از ایراد و تعرض مؤثر باقی مانده است. خداوند در آیه 188 سوره بقره می فرماید: "وَ لا تَأکلُوا اَمْوَلَکُم بَیْنَکُم بِالْبَطِلِ" که منظور از باطل در اینجا چیست؟ تفسیرهای مختلفی ذکر کرده اند، ولی ظاهر این است که مفهوم آیه عمومیت دارد، زیرا کلمه باطل که به معنی زایل و از بین رونده است، همه را در بر می گیرد. همین معنی در سوره نساء آیه 29 با توضیح بیشتری خطاب به مؤمنان آمده است، می فرماید: "یا ایها الذین آمنوا لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم" ای کسانی که ایمان آورده اید! اموال یکدیگر را به باطل و از طرق نامشروع نخورید مگر اینکه تجارتی باشد که با رضایت شما انجام گیرد. استثناء تجارت، توأ م با تراضی، در واقع بیان یک مصداق روشن از طرق مشروع و حلال است، و هبه و میراث و هدیه، وصیت و مانند آن را نفی نمی کند، زیرا آنها نیز از طرق مشروع عقلائی است. منظور از اکل اموال مردم گرفتن آن و یا مطلق تصرف در آن است، که بطور مجاز خوردن مال مردم نامیده می شود. کلمه (اموال) جمع مال است، که به معنای هر چیزی است که مورد رغبت انسانها قرار بگیرد، و بخواهند که مالک آن شوند. کلمه (بین) به معنای فاصله ای است که به دو چیز یا بیشتر نسبت داده می شود، می گوئیم بین آن دو و یا بین آنها و کلمه (باطل) در مقابل حق است که به معنای امری است که به نحوی ثبوت داشته باشد، پس ‍ باطل چیزی است که ثبوت ندارد و اینکه حکم (مخورید مال خود را به باطل) را مقید کرد به قید (بینکم) دلالت دارد بر اینکه مجموعه اموال دنیا متعلق است به مجموعه مردم دنیا، منتها خدای تعالی از راه وضع قوانین عادله اموال را میان افراد تقسیم کرده، تا مالکیت آنان به حق تعدیل شود، و در نتیجه ریشه های فساد قطع گردد، قوانینی که تصرفات بیرون از آن قوانین هر چه باشد باطل است. فلذا دعوای خواهانها را وارد دانسته مستنداً به مواد 308 و 311 قانون مدنی و ماده 519 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به خلع خوانده از یک واحد آپارتمان واجد سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی ..... بخش .....تهران و پرداخت مبلغ 270.360.000 ریال بابت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ 1371/1/1 تا 1393/7/1 و پرداخت عوارض شهرداری و مالیات به اداره دارایی از حیث شغل و سازمان تأمین اجتماعی از حیث بیمه پرسنل و اخذ مفاصاحساب از ادارات مذکور و الزام وی به پرداخت مبلغ 3.480.000 ریال بابت خسارت دادرسی صادر و اعلام می نماید. در خصوص مطالبه اجرت المثل از 1393/7/1 تا زمان اجرای حکم تخلیه دادگاه با توجه به اینکه منفعت بصورت تدریجی و در طول زمان بوجود می آید و قابلیت استیفاء دارد و تا زمانی که بوجود نیامده است در ملکیت مستأجر در نمی آید تا در مقابل آن ملزم به پرداخت مابه ازای آن گردد حکم بر بطلان دعوا صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می باشد. رئیس شعبه دوم حقوقی دادگاه عمومی بخش چهاردانگه ذولفقاری رأی دادگاه تجدیدنظر استان درخصوص تجدیدنظرخواهی س. ف. بطرفیت 1- م. 2- م. 3- ع.الف. 4- ح. 5- الف. 6- ز. 7- ف. 8- الف. 9- ر. 10- ن. همگی م. 11- الف.الف. ح. ،12- ز. ص. باوکالت م. الف. نسبت به دادنامه شماره 945 مورخه 1393/8/24 صادره ازشعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بخش چهاردانگه که به موجب آن حکم به خلع یدازیک واحدآپارتمانی سه باب اتاق جزء پلاک ثبتی ........بخش....... تهران وپرداخت مبلغ-/270/360/000 ریال بابت اجرت المثل ازتاریخ 1371/1/1 لغایت 1393/7/1 وپرداخت عوارض شهرداری ومالیات وغیره وخسارات دادرسی صادرگردیده است باعنایت به اوراق ومحتویات پرونده خصوصاً قبوض پرداخت اجاره بهای عین مستاجره ازسال 1348/5/31 به مالک قبلی ملک بنام حاج ع.الف. ع.وپرداخت قبوض سالیان بعدازابتیاع مالک بعدی بنام م. م. وهمچنین پرداخت مالیات به شماره 1043 به مورخه 1354/4/29 ازسوی تجدیدنظرخواه ودرخواست پروانه شغل ازفرمانداری شهرری به عین مستاجره درزمان مالکیت حاج الف. ع. به شغل دندان سازی (دندانپزشکی تجربی) همگی مویدوجودرابطه استیجاری به محل کسب می باشدوادامه اشتغال به شغل فعلی نیزمویدابقاء روابط استیجاری سرقفلی محل مورددعوی است ومشمول قانون موجرومستاجرمصوب 1356میگرددوتصرف غیرماذون باوجوددلایل وقرائن موجوددرپرونده ملازمه ای با رابطه استیجاری محل کسب نداردبنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته با مدلول ماده 348 قانون آیین دادرسی مدنی قابل انطباق می باشدفلذا دادگاه دراجرای ماده 358 قانون مارالذکرضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی خواهان های اصلی صادرواعلام می گرددرای صادره قطعی است. شعبه 7 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار علی احمدی - کامران اشجعی