خسارت ناشی از عدم دریافت ثمن از خریدار عین مستاجره به دلیل تخلف مستاجر از تخلیه

خلاصهٔ رأی

اگر بایع به علت تخلف مستأجر از تخلیه عین مستأجره، قادر به اخذ ثمن از مشتری در زمان مقرر نشود، مطالبه خسارات ناشی از عدم دریافت عواید و منافع ثمن در زمان مقرر از مستأجر فاقد وجاهت قانونی است و مستأجر تکلیفی به جبران این خسارت که ناشی از رابطه خاص قراردادی موجر با ثالث است و از نوع عدم النفع می باشد، ندارد.

متن کامل

رأی دادگاه بدوی درخصوص دعوی خواهان ج. و ف. هر دو ش. با وکالت الف.ش. به طرفیت ج.ت. با وکالت ع.ص. به خواسته مطالبه ضرر و زیان و کلیه خسارت دادرسی مقوم به /51/000/000 ریال که در جلسه اول دادرسی اقدام به افزایش خواسته کرده است. ملخص ادعای وکیل خواهان‌ها این است که طبق قرارداد اجاره مورخه 1387/6/1 به شماره چاپی 2390 خوانده از پدر خواهان‌ها یک واحد آپارتمان به پلاک ثبتی ... را از تاریخ برای مدت یک سال از تاریخ 1387/6/1 لغایت 1388/6/1 در تصرف استیجاری خود قرار می‌دهد و بعد از انقضای مدت طبق ظهر قرارداد لغایت 1389/6/1 تمدید می‌گردد. در این فاصله زمانی آپارتمان مزبور به فرزندان موجر به‌نام‌های ج.، ف.ش. (خواهان‌ها) و ک.ش. بالمناصفه انتقال می‌یابد و افراد اخیرالذکر طبق قرارداد بیع به شماره چاپی 16515 - 1389/8/12 ملک را به فرد ثالثی انتقال می‌دهد و به تصور اینکه ملک می‌بایست تخلیه شود (به علت انقضای مدت) که حسب اظهارات خواهان مستأجر نیز (خوانده هم) برای تخلیه در جریان قرار گرفت ولی از تخلیه امتناع کرد (که طرح دعوی تخلیه در شورای حل اختلاف و صدور دادنامه 90/3117/209 مؤید آن است) و اضافه کرده که چون در قرارداد بیع به شماره 16515 -1389/8/12 تحویل تتمه ثمن به فروشندگان که مبلغ /1/000/000/300 ریال بوده موکول به تخلیه و تحویل مبیع در 1389/10/1 گردید، ولی مستأجر یعنی خوانده نه تنها نسبت به تخلیه اقدام در مهلت مذکور اقدام نکرد بلکه تخلیه با توسل به شورای حل اختلاف انجام گرفت که صورت‌جلسه 1390/1/29 شورای حل اختلاف نیز مؤید آن می‌باشد و خسارت وارده را از این حیث و نیز خسارت وارده به موضوع اجاره و نیز خسارت دادرسی را درخواست کرده است وکیل خوانده نیز طبق لوایحی اظهار داشته که علت تأخیر در تخلیه به دلیل استمهال شورای حل اختلاف بوده و از طرفی نسبت به ورود خسارت از جانب خوانده به عین مستأجره که مستند به نظریه کارشناس شورای حل اختلاف بوده معترض گردیده و نیز ادامه داده که خواهانها دعوی ورود خسارت به عین مستأجره را در شورای حل اختلاف مسترد کردند، دادگاه با عنایت به استماع اظهارات طرفین و با توجه به بیع‌نامه فی‌مابین خواهان‌ها و شخص ثالث اولاً: دریافت تتمه ثمن بیع که مبلغ یکصد و سی میلیون تومان بوده موکول به تخلیه و تحویل ملک (مبیع) به تاریخ 1389/10/1 گردیده و در صورت تحویل مبیع در این تاریخ خواهان بر تتمه ثمن به مبلغ مذکور می‌توانستند دسترسی بیابند و از منافع آن استفاده ببرند. ثانیاً: عدم تحویل و تسلیم مبیع به دلیل عدم تخلیه مستأجر (خوانده) در ملک بوده چرا که خوانده مکلف بوده که به محض انقضای مدت اجاره و در تاریخ 1389/6/1 ملک را طبق قرارداد اجاره تحویل خواهانها بدهد؛ که نه تنها خوانده به تکلیف قانونی خود عمل نکرده، بلکه خواهان‌ها با توسل به قانون و از طریق شورای حل اختلاف اقدام نموده‌اند و صورت‌جلسه تنظیمی مأمور شورای حل اختلاف مندرج در صفحه 47 پرونده حکایت از تخلیه ملک درتاریخ 1390/1/29 دارد فلذا خواهان‌ها به علت تقصیر خوانده از منافع و عواید مبلغ یک صد و سی میلیون تومان از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 مسلوب المنفعه شده اند و حسب شاخص بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حکم به محکومیت خوانده به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ /1/000/000/300 ریال به استناد مواد 1 و2 قانون مسئولیت مدنی و مواد 320 و 309 قانون مدنی صادر و اعلام می‌گردد. همچنین به استناد مواد 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی خوانده محکوم است به پرداخت مبلغ /1/070/000 ریال هزینه ابطال تمبر و پرداخت مبلغ /1/900/000 ریال حق‌الوکاله وکیل در حق خواهان‌ها صادر و اعلام می‌گردد. ثالثاً: خواسته خواهان نسبت به خسارت وارده به عین مستأجره صرف‌نظر از اینکه طبق دادنامه اصداری از شورای حل اختلاف دعوی خود را در این مورد مسترد کرده است با عنایت به اینکه در قرارداد اجاره مورد اجاره متصف به رنگ آمیزی در قبل از تصرف استیجاری خوانده نبوده تا خوانده نیز مکلف باشد به صورت نقاشی شده تحویل موجر بدهد و از طرفی دلیلی بر سببیت ورود خسارت به عاملیت خوانده وجود ندارد و تأمین دلیل شورای حل اختلاف برای این دادگاه نیز متبوع نبوده. خواسته خواهان نسبت به مازاد متکی به دلیل نبوده و حکم بر بطلان دعوی خواهان دراین مورد صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است. رئیس شعبه 38 دادگاه عمومی حقوقی تهران - ابراهیمی رأی دادگاه تجدیدنظر استان درخصوص تجدیدنظرخواهی آقای ج.ت. با وکالت آقای ع.ص. نسبت به دادنامه شماره 9000993 مورخه 1390/9/19 صادره از شعبه 38 دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به محکومیت تجدیدنظرخواه به پرداخت دو سوم خسارت از تاریخ 1389/10/1 لغایت 1390/1/29 حسب شاخص بانک مرکزی بر مبنای مبلغ 1/000/000/300 ریال و خسارت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله له خواهان‌ها صادر شده است وارد و موجه است و اصدار رأی بنا به دلایل ذیل مخدوش و در خور نقض می‌باشد اولاً: تصرفات تجدیدنظرخواه در ملک مورد ادعای خواهان‌ها بر اساس رابطه استیجاری سابق بوده که در انقضای مهلت مقیده مکلف به تخلیه بوده که چنین اقدامی انجام نداده است که عدم تخلیه مستأجر در پایان مدت اجاره پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف می‌باشد که حسب آراء صادره از شورای حل اختلاف در این خصوص از ناحیه تجدیدنظرخواندگان اقدام و تجدیدنظرخواه محکوم به پرداخت آن شده است ثانیاً: با توجه به صدور دستور تخلیه از ناحیه شورا حسب نامه شماره 556/108/89 – 1389/9/29 به لحاظ تقاضای استمهال خوانده، از طرف قاضی شورا دستور توقف اجرای حکم صادر شده است ثالثاً: واگذاری محل از ناحیه خواهان‌ها به شخص ثالث موجب ایجاد مسئولیت در خصوص عدم پرداخت قسمتی از ثمن معامله و یا ایجاد خسارت از این حیث برای خوانده نمی‌شود، زیرا موضوع از مصادیق عدم‌النفع تلقی و برابر تبصره 2 ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی خسارت ناشی از عدم‌النفع قابل مطالبه نیست. علی‌هذا این دادگاه با پذیرش تجدیدنظرخواهی و با استناد به مواد 358 و 515 قانون آیین دادرسی مدنی و با نقض حکم صادره حکم به بی‌حقی خواهان‌ها صادر و اعلام می‌نماید رأی صادره قطعی است. مستشار دادگاه رئیس شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران پورفلاح - صادقی