ملکی با کاربری زراعی به فروش رسیده است؛ اما پس از الحاق

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/12/15

استعلام

ملکی با کاربری زراعی به فروش رسیده است؛ اما پس از الحاق محدوده مذکور به شهر، ملک مذکور کاربری تجاری پیدا کرده است؛ چنانچه ملک مستحق للغیر درآید و خریدار ابطال بیع و بر اساس رأی وحدت رویه شماره 811 مورخ 1/4/1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور غرامت را درخواست کند، آیا باید بهای زمین با کاربری زراعی به نرخ روز ملاک ارزیابی قرار گیرد یا با کاربری تجاری؟

نظریهٔ مشورتی

نظر اکثریت: ا ولاً، وفق مواد 390 و 391 قانون مدنی و آراء وحدت رویه شماره 733 مورخ 15 / 7 / 1393 و 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است. ثانیاً، دادگاه میزان غرام ت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی )دعاوی مسوولیت مدنی( و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند. ب دیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. در هر صورت این محاسبه باید به گونه ای صورت گیرد که خریدار با لحاظ ثمن و غرامت ناشی از کاهش ارزش آن، امکان خرید مالی داشته باشد که از نظر نوع و اوصاف مشابه مبیع مستحق للغیر درآمده و با لحاظ اوصاف آن در زمان عقد بیع است. بر این اساس، در فرض سوال که کاربری ملک در زمان بیع زراعی بوده و در حین احراز مستحق للغیر بودن آن، تجاری است؛ ملاک محاسبه غرامت، کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی از مصادیق دارا شدن بلاجهت برای خریدار است. نظر اقلیت: در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، مفرو ض آن است که غرامت پرداختی باید به گونه ای با شد که تهیه بدل مالی که به علت مستحق للغیر بودن به مالک رد می شود از محل مبلغ دریافتی، امکان پذیر باشد؛ لذا در ف رض سوال، اوصاف مبیع؛ از جمله کاربری بالفعل آن در زمان رسیدگی و اتخاذ تصمیم در خصوص غرامت، باید ملاک ع مل قرار گیرد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه