1 - در اجرای مقررات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی

Question

1 - در اجرای مقررات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، چنانچه طرفین
با حضور در بنگاه معاملات ملکی، پیش نویس قرارداد را تنظیم کنند؛ اما در مرحله حضور در دفتر اسناد رسمی،
فروشنده از امضاء توافق استنکاف ن ماید، وضعیت حقوقی پیش نویس قرارداد چگونه خواهد بود؟ 2 - آیا پس از
راه اندازی سامانه موضوع ماده 3 قانون یادشده، مشاورین املاک می توانند تا زمان راه اندازی سامانه موضوع ماده
10 اسناد عادی انتقال تنظیم کنند؟ 3 - بین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منق ول مصوب 1403 و
قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393 چه نسبنتی وجود دارد؟ 4 - با توجه به تصویب قانون صدرالذکر،
وضعیت اسناد مالکیت دفترچه ای چگونه خواهد بود؛ به غیر از حکم مقرر در ماده 11 قانون جامع حدنگار)کاداستر(
کشور، چه ضمانت اجرایی برای دارندگان اس ناد مالکیت دفترچه ای و تبدیل آن به اسناد تک برگی وجود دارد؟ 5 -
دستگاه های اجرایی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تکالیفی برای آنها در
ظرف زمانی مشخص پس از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
می باشند و در بازه زمانی مشخص تکالیف خود را انجام نمی دهند، مشمول چه ضمانت اجرایی خواهند شد.
6 - با توجه به اینکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در تاریخ 3/4/1403 لازم الاجرا شده
است؛ اما برخی از مواد این قانون با قوانین موخرالتصویب در تعارض است، خواهشمند است در خصوص تعارضات
زیر اعلام نظر فرمایید.
الف(تعارض تبصره 6 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 با بند » پ « ماده
53 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 1403 .
ب( تعارض تبصره 2 ماده 4 قانون ال زام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 با ماده 13 آیین نامه
اجرایی بند » ذ « تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 کل کشور؛ 7 - در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول اشاره شده است؛
اما این ابهام به ذهن متبادر می شود که آیا قراردادهای خصوصی اشخاص در قالب مواد 2 و 3 و تبصره 2 ماده 3
این قانون نیز مشمول عنوان معاملات ثبت شده اموال غیر منقول مندرج در تبصره یک ماده یک قانون هستند و یا

آنکه معاملات یادشده فقط معاملات موضوع م اده یک قانون را شامل می شود؟ 8 - مطابق تبصره 2 ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت، اموال غیر منقول
موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک می باشد؛ در خصوص این مقرر ه،
خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید:
الف( آیا اسناد وکالت تنظیمی نسبت به اسناد مالکیتی که پیش از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده است نی ز
تسری می یابد؟ ب( چنانچه وکالت بلاعزل انتقال مالکیت که پیش از اجرایی شدن این قانون تنظیم شده باشد؛ اما
در زمان حاکمیت این قانون به تفویض وکالت انتقال مالکیت منجر شود، آیا سند تفویضی نیز مشمول مقررات این
تبصره است؟ 9 - با توجه به نسخ ماده 187 قانون مالیتهای مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به
موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 با توجه به اینکه در حال حاضر
صرفا ً استعلام الکترونیکی دارایی در خصوص املاک شهری و دارای سابقه ثبت پاسخ داده می شود و استعلا م برخط
دارایی در خصوص املاک در جریان عملیات ثبتی و املاک تجاری و املاک ورثه ای فعلا ً امکانپذیر نمی باشد و
مکلف کردن دفاتر اسناد رسمی به اخذ استعلام غیرالکترونیک برخلاف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 است، تکلیف دفاتر اسناد رسمی در ارائه خدمات به مراجعان که مستلزم اطلاع از ارزش
معاملاتی املاک برای وصول حقوق دولتی و دیوانی است، مشخص نمی باشد.

اداره کل حقوقی قوه قضاییه · Accepted Answer

1 - با تو جه به مواد 10 ، 12 و 13 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18/7/1403 در فرض امتناع یکی از طرفین از ثبت توافق در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر اسناد
رسمی، پیش نویس تنظیمی راجع به قرارداد فاقد اعتبار است.
2 - اولاً، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع
تبصره 4 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملزم به اقدام بر اساس ماده
3 این قانون و آیین نامه اجرایی آن مصوب 18 / 7 / 1403 هستند.
ثانیاً، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره 4 ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازم الاجرا شدن ماده یک قانون،
دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک
غیر منقول بر اساس رویه موجود ندارند.
ثالثاً، حکم مقرر در ماده 11 قانون و پیش بینی مجازات برای دلالان معاملات املاک متخلف از اجرای حکم مقرر
در ماده یک و ضرورت تفسیر مضیق از این حکم موید این دیدگاه است.

3 - قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد
یک و 10 و نیز ثب ت قراردادهای خصوصی موضوع ماده 2 این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار
)کاداستر( کشور مصوب 1393 با توجه به ماده 3 این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که
» موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غ یر دولتی و
همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه ها، مراتع، جنگل ها، دریاها، دریاچه ها، تالاب ها، اراضی مستحدثات ساحلی،
مسیل های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره برداری از نقشه ها و سایر اطلاعات
توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صو رت نقشه و اسناد مالکیت حدنـگار در نظام جامـع میـسر گردد؛
به گونه ای که هیچ نقطه ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد. « ؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود
قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به موجب تبصره 9 ما ده 10 و
تبصره 2 ماده 6 اجرای قانون جامع حدنگار )کاداستر( کشور مصوب 1393 را تسریع و تسهیل می کند.
4 - قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در وضعیت صدور سند مالکیت حدنگار
تغییری ایجاد نکرده است.
5 - پرسش در وضعیت موجود کلی است؛ در برخی مو ارد مانند ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403 قانون گذار به طور مشخص ضمانت اجرای خاصی پیش بینی کرده است و در دیگر موارد
موضوع تابع عمومات حاکم بر تخلف از اجرای قوانین و مقررات و دیگر تکالیف اداری است و حسب مورد می تواند
موجب مس وولیت انتظامی، مدنی و یا کیفری باشد.
6 - صرف نظر از آن که تاریخ لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 2 / 4 / 1403 است
و نه 3/4/1403 آنگونه که در فرض سوال آمده است، اولاً، نظر به این که قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت
جمهوری اسلامی ایر ان مصوب 1403 پس از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
تصویب شده است؛ لذا بند » پ « ماده 53 قانون نخست در حدودی که معارض حکم مـقرر در تبـصره 6 مـاده 10
قـانون الزام به ثبـت رسمـی معاملات امـوال غیر منقول مصوب 1403 باشد، در طول اجرای برن امه یادشده مجرا
می باشد. بدیهی است در خصوص بخش هایی که بین بند » پ « ماده 53 یادشده با حکم مقرر در تبصره 6 ماده 10
مذکور تعارضی وجود ندارد، در طول اجرای قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب
1403 ، حکم مقرر در تبصره 6 ماده 10 قانون الزام ب ه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 اجرا
می شود.

ثانیاً، ماده 13 آیین نامه اجرایی بند » ذ « تبصره 6 قانون بودجه سال 1403 کل کشور باید به گونه ای تفسیر شود که
با تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 همسو باشد؛ به ا ین معنا که
اعمال ماده 13 آیین نامه یادشده در خصوص مالیات نقل و انتقال فرع بر آن است که مبلغ آن از سوی اداره دارایی
اعلام شود و در هر حال آیین نامه، تاب مقاومت در مقابل قانون را ندارد و در فرض تعارض، باید قانون ملاک عمل
قرار گیرد.
7 - اولاً، با توجه به این ک ه قرارداد هـای موضـوع ماده 2 قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در مواردی که ثبت فسخ این قراردادها مستلزم
رأی مرجع قضایی یا داوری است، استماع دعاوی تنفیذ فسخ منوط به رعایت تشریفات مق رر در تبصره یک م اده
یک این قانون است؛ هر چند با توجه به عبارات منتقل الیه و انتقال دهنده، ضمانت اجرای مذکور در ذیل تبصره
یادشده فقط ناظر بر قراردادهایی است که مفید نقل و انتقال باشند. همچنین از آنجا که قراردادهای یکسان موضوع
تبصره 2 ماده 3 قانون که در ساما نه موضوع ماده یک این قانون به ثبت می رسند، مشمول حکم مقرر در تبصره یک
ماده یک یادشده می باشند.
ثانیاً، در تمام مواردی که معاملات راجع به اموال غیر منقول به ثبت رسیده باشد؛ اعم از آن که در قالب ماده یک
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باشد و یا آن که توسط دفاتر اسناد رسمی در
اجرای ماده 2 این قانون تنظیم و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد و یا در اجرای ماده 3 قانون پس
از تنظیم پیش نویس توسط دلالان معاملات املاک، در نهایت در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسمی معامله و تنظیم
سند منج ر شده باشد، دعاوی راجع به فسخ این معاملات مشمول حکم کلی و عام مقرر در تبصره یک ماده یک
قانون است و به نظر می رسد قانون گذار قصد داشته است فرایند فسخ معاملات راجع به اموال غیر منقول را تابع
ضابطه خاصی درآورد. شایسته ذکر است در خصوص قراردادهای یکسان که مشمول ماده 23 آیین نامه اجرایی ماده
3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب

1 - در اجرای مقررات ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی

استعلام

نظریهٔ مشورتی