همانگونه که مستحضرید ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1404/07/19

استعلام

همانگونه که مستحضرید ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 با اصلاحات بعدی، چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین، قرض الحسنه، سند تعهدآور یا موارد مشابه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول ب ه استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا می باشد. با توجه به بند 3 ماده 106 و بند 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ، چنانچه موجر )مالک( در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، توسط موجر یا منتقل الیه بعدی، به عنوان مال برای استیفای محکوم به به مرج ع اجرا معرفی شده باشد، آیا پس از برگزاری مزایده، تخلیه و خلع ید مستأجر از ملک مذکور منوط به تأمین و استرداد وجه قرض الحسنه است؟ آیا در زمان مزایده ب اید این حق مستأجر در مزایده و آگهی های مربوط به آن اعلام و رعایت شود؛ اعم از اینکه در قرارداد اجاره، تخلیه به استرداد وجه مذکور منوط شده باشد و یا آنکه چنین تصریحی وجود نداشته باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا مستأجر می تواند برای حفظ حقوق خود، دعوای اعتر اض ثالث اجرایی نسب ت به عملیات اجرایی مطرح کند؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 با اصلاحات بعدی، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره امکانپذیر است؛ همچنین به موجب ماده 4 این قانون، تخل یه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. همچنین در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 الزامی است که به موجب بند 4 این ماده، د ر صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال الاجاره و نیز میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض الحسنه ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک موثر است. با عنایت به مراتب یاد شده و از آنجا که پس از واگذاری عین مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مو رد اجاره ندارد و برنده مزایده، همان گونه که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر می تواند برای است رداد ودیعه و وجه قرض الحسنه به وی رجوع کند. شایسته ذکر است با عنایت به اینکه هد ف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بندهای 4 و 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در آگهی فروش، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولا ً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمی تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفا ً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشته اند و ای ن حقوق نادیده گرفته شده است، می توانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر صورت، صرف نظر از این که متقاض ی ابطال مـزایده به عـلت عدم رعـایت بند 4 ماده 138 یادشـده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده 143 این قانون و ماده 6 دسـتورالعمل سـاماند هی و تسـریع در اجـرای احـکام مـدنی مصـوب 24 / 7 / 1398 ریاسـت محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است. ثانیاً، با عنایت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه و وجه قرض الحسن ه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مست أجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی که وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکانپذیر نیست؛ این امر وفق مقررات پیش گفته الزام قانونی است و درج یا عدم درج آن در قرارداد موثر نیست. ثالثاً، هر چند وفق بند پیش گفته، تخلیه و تحویل ملک مورد مزایده منوط به پرداخت مبلغ ودیعه یا وجه قرض الحسنه به مستأجر است و پیش از آن امر تخلیه ممکن نیست، در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در مزایده و بقای رابطه استیجا ری در جریان مزایده و پس از آن، مستأجر ذینفع در منافع عین مستأجره است و طرح ادعای اعتراض ثالث اجرایی وفق ماده 147 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ، از سوی وی مطابق مقررات قانونی است. فریده شکری معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه