خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1404/12/05

استعلام

خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر را تقدیم دادگستری نموده است؛ در جریان رسیدگی مشخص شده است عین مستأجره تخریب و از حیز انتفاع خارج شده است. با توجه به تخریب عین مستأجره، آیا خواسته خواهان قابل پذیرش است و یا آنکه وجود یا فقدان عین مستأجره، در صدو ر حک م بر تجویز انتقال منافع به غیر تأثیری ندارد؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، صرف نظر از آن که تخریب اعیانی به مـعنای تلـف کلی عین مـستأجره نمی باشـد؛ زیرا در اموال غیر منقو ل، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می توان از عرصه استفاده کرد ، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور؛ حداقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره، از بین نمی رود و د ر صورت تردید، بقای این حق استصحاب می شود؛ هم چنان که رأی اصراری شماره 6 مورخ 23 / 4 / 1377 هیأت عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بر این اساس صادر شده است. ثانیاً، راجع به نحوه استیفای حق مستأجر فروض مختلفی مطرح می شود؛ فرض نخست آن که تخریب عی ن مستأجره در اثر حادثه قهری باشد. در چنین فرضی به نظر می رسد باید با استفاده از قاعد ه و ملاک مواد 114 ، 129 و 594 قانون مدنی بین حقوق موجر و مستأجر جمع نمود؛ بنابراین، هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین مستأجره نباشد، با توجه به این که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، الزام موجر به بازسازی امکانپذیر نیست؛ اما در صورتی که موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستأجر نباشد، مستأجر می تواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین مستأجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی المقدور شبیه سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان پذیر است و ف رض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن که حق مستأجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسوولیت مدنی وی نیز امکان پذیر است. ثالثاً، با توجه ب ه مراتب فوق و با عنایت به ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، به نظر می رسد، در فرض سوال، دعوای تجویز انتقال حقوق متصوره مستأجر در حدود بنای تخریب شده به غیر، دعوایی قابل استماع است. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه