1 - در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/12/01
استعلام
1 - در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باید به موجب قانون و یا آیین نامه مربوطه، ویژگی ها و بایسته های این سامانه اعلام شود و تدابیر لازم برای محرمانگی اطلاعات و صیانت لازم از داده های این سامانه اتخاذ شود؛ در خصوص سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون نیز اتخاذ چنین تدابیری ضروری است. 2 - در خصوص برخی حقوق مربوط به املاک مانند حق بهره برداری از مرتع و حق زارعانه و آنچه در عرف معاملی برخی مردم تحت عنوان حق کرد از آن یاد می شود، ماده یک قانون مذکور ساکت است و باید در این خصوص تعیین تکلیف شود. 3 - ماهیت پیش نویس قرارداد که توسط دلال های معاملا ت املاک تنظیم می شود، باید تعیین شود و توجه شود که چنین قراردادهایی عملا ً این ظرفیت را دارد که جایگزین قولنامه های فعلی شود و اهداف قانون را تحت الشعاع خو د قرار دهد. 4 - در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی و املاکی که به شکل مشاعی بوده و دارای وسعت بسیار است و م ا لکان متعددی دارد، ثبت مشخصات این املاک و مالکان و متصرفان در سامانه های موضوع قانون امری دشوار است و تعارض در نقل و انتقالات و حدوث اختلاف و طرح دعاوی بسیار ناشی از آن امری محتمل است. 5 - مجازات مندرج در تبصره 5 ماده 10 قانون یادشده با منافع ناشی از ارتکاب بزه و اصول پیشگیری از وقوع جرم همخوانی ندارد و نیازمند اصلاح و تشدید میزان مجازات است. 6 - با توجه به اهمیت این قانون و تدابیر و احکام بسیار مندرج در آن باید تدابیر لازم برای اطلاع رسانی ب ه عموم و آموزش اقشار مردم در این خصوص اندیشیده شود. 7 - به نظر می رسد این قانون به لحاظ اجرایی و در عمل با موانعی مواجه باشد و دامنه شمول آن به حدی گسترده است که بیم عدم توفیق آن در اجرا را در پی دارد. مناسب بود حکم این قانون به شکل مرحله ای و یا به صورت آزمایشی در برخی حوزه های شهری اجرا می شد و مقررات آن با تفصیل کمتر و ب ه شکل ساده تری تدوین می شد.
نظریهٔ مشورتی
1 - پرسشی که مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده و صرفا ً برخی پیشنهادها برای سامانه های ثبت الکت رونیک اسناد و ساماندهی اسناد غیر رسمی مطرح شده است. 2 - به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، فقط ثبت اعمال حقوقی راجع به حق انتفاع )برای مدت بیش از دو سال( و حق ارتفاق الزامی دانسته شده است؛ بنابراین، ثبت اعمال حقوقی ر اجع به حقوق دیگر مربوط به اموال غیر منقول؛ از جمله حق زارعانه مشمول الزام مقرر در این ماده نیست. 3 - با توجه به صراحت مواد 12 و 13 آیـین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسمـی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 ، پیش نویس قرارداد که توسط دلالان در سامانه مربوط درج می شود، پیش از ثبت آن در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است. 4 - نظر به این که بارگذاری نقشه مختصات جغرافیایی )یو.تی.ام( امری الزامی و واجد اهمیت است و این امر با تعیین محل دقیق ملک و جانمایی آن و تعیین پلاک ثبتی ملک امکان پذیر است؛ ح تی در صورتی که متق اضی پلاک ثبتی را تعیین نکند، مرجع ثبتی مکلف به این امر است و بر این اساس، مشکلات مطرح شده در استعلام قابل رفع است. 5 ، 6 و 7 - انتقادهای مطرح شده در این بندها نسـبت به قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به گونه ای نیسـت که مـستلزم صـدور نظریه مـشورتی از سـوی این اداره کل باشد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه