چنانچه ملکی به صورت کلی به مساحت دوازده هزار متر و با

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/03/30

استعلام

چنانچه ملکی به صورت کلی به مساحت دوازده هزار متر و با قیمت مقطوع دو میلیارد تومان فروخته شود؛ بدون آنکه برای هر متر مربع آن مبلغی در نظر گرفته شود؛ اما قسمتی از ملک به مساحت چهار هزار متر مستحق للغیر درآید و خریدار بطلان مبیع در این قسمت و مطالبه قیمت روز آن را درخواست کند، با توجه به آ ن که معامله کلی بوده و ملک نیز به گونه ای است که همه جای آن از لحاظ قیمت همسان نیست، ارزش بخش مستحق للغیر درآمده چگونه محاسبه می شود؟ آیا تعیین قیمت روز به استناد رأی وحدت رویه شماره 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی ک شور با ارجاع امر به کارشناس امکان پذیر است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، ساز و کار ارزیابی قیمت روز چگونه است؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، چنانچه طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده باشند و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکرده باشند و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر آنان باشد و نه مساحت آن؛ خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت م عین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست. ثانیاً، در فرض سوال که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نشده است و پس از عقد بیع مشخص شده است یک سوم مساحت ملک مستحق للغیر بوده است، از شمول بند فوق خارج است؛ چرا که در فرض بند صدرالذکر، ملک، همان ملک زمان خرید است و صرفا ً کمتر از مساحت مورد تو افق درآمده است؛ اما در فرض سوال، بخشی از مساحت ملک مستحق للغیر درآمده است و از مساحت کل ملک باید تفکیک و کسر شود و چنین فرضی مشمول اطلاق و عموم ماده 3۹1 قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15 / 7 / 13۹3 و 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور است . ثالثاً، حکم مقرر در ماده 442 قانون مدنی ناظر به چگونگی محاسبه آن بخش از ثمن است که باید به مشتری مسترد شود و حکم مقرر در آرای وحدت رویه یادشده راجع به چگونگی محاسبه غرامت موضوع مواد 3۹0 و 3۹1 قانون مدنی؛ از جمله غرامت کاهش ارزش ثمن در فرض جهل خریدار به وجود فساد است؛ بر این اساس، در فرض سوال پس از محاسبه آن بخش از ثمن که مربوط به بخش باطل عقد است و باید مسترد شود بر اساس ماده 442 قانون مدنی، غرامت ناشی از کاهش ارزش این بخش از ثمن بر اساس رأی و حدت رویه شماره 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور محاسبه و وصول می شود. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه