یک باب ملک تجاری در تاریخ 1379/9/5 توسط یکی از مالکان مشاعی

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1401/12/14

استعلام

یک باب ملک تجاری در تاریخ 1379/9/5 توسط یکی از مالکان مشاعی اصالتا ً از جانب خود و وکالتا ً از سوی دیگر مالکان به شخص » الف « ً اجاره داده شده و سرقفلی آن نیز به مستأجر واگذار شده است؛ متعاقبا شخص دیگری )شخص ب( با وضعیت موجود سه دانگ ملک را از برخی مالکان مشاعی خریداری کرده است. در حال خریدار ا خیر الذکر )شخص ب( دادخواستی مبنی بر تخلیه به طرفیت مستأجر )شخص الف( مطرح کرده است. با توجه به این که شخص » ب « صرفا ً مالک سه دانگ از شش دانگ ملک تجاری است و یک و نیم دانگ آن متعلق به ورثه موجر است و مستأجر به دلیل این که فرزند موجر بوده و هم اکنون به عنوان ی کی از ورثه، قسمتی از ملک را به عنوان سهم الارث مالک شده است و یک و نیم دانگ باقیمانده آن نیز متعلق به دیگر مالکان مشاعی است که هیچ کدام تخلیه ملک را درخواست نکرده اند، خواهشمند است به پرسش های زی ر پاسخ دهید: 1 - آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟ 2 - در صور ت مثبت بودن پاسخ، با توجه به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، آیا دادگاه بدون تقدیم دادخواست مطالبه سرقفلی مجوزی برای تعیین سرقفلی دارد؟ 3 - با توجه به صراحت ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون مذکور )اصلاحی 78/2/1913 ( که بیان می دارد: » در غیر موارد مذکور در ماده 4 قانون، چنانچه مستأجر مدعی حقی باشد می تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک درخواست احقاق حق نمـاید این امر مانع اجـرای دستـور تخلیـه نمی باشد « ؛ آیا می توان بدون تعیین سرقفلی حکم به تخلیه صادر کرد؟ 4 - در صورت صدور حکم بر تخلی ه، با توجه به صراحت تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 که مقرر نموده است مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد، حکم تخلیه چگونه اجرا می شود؟ 5 - در صورتی که صدور حکم به پرداخت سرقفلی را به ارائه دادخواست حقوقی موکول بدانیم، با توجه به این که دیگر مالکان مشاعی دادخواستی جهت تخلیه ملک از سوی مستأجر و دارنده سرقفلی مطرح نکرده اند، آیا می توان خواهان را به تمام قیمت عادله روز سرقفلی محکوم کرد؟ 6 - با توجه به این که خواهان تخلیه صرفا ً مالک سه دانگ از ملک تجاری است، آیا مستأ جر و دارنده حق سرقفلی، می بایست دادخواست مطالبه سرقفلی را صرفا ً به طرفیت ایشان مطرح کند یا به طرفیت تمامی مالکان مشاعی؟

نظریهٔ مشورتی

1 - دعوای تخلیه ملک مشاع مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، به نسبت قدر السهم خواهان قابل استماع است. 2 - با عنایت به تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز توسط مستأجر، نیازمند تقدیم دادخواست نیست. 3 - اولاً، ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 19/2/1378 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی من صرف از فرض سوال است. ثانیاً، در خصوص اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، با توجه به ذیل تبصره 2 ماده 6 این قانون، هنگام تخلیه، سرقفلی باید به قیمت عادله روز تخلیه پرداخت شود و در تعیین قیمت ً عادله روز سرقفلی، با توجه به وضعیت و موقعیت کنونی ملک همه عواملی که عرفا ً موثر است، باید لحاظ شود؛ به گونهای که اگر قرار باشد سرقفلی ملک در وضع کنونی واگذار شود، عرفا به چه قیمتی واگذار می شود. ثالثاً، هرگاه موجر دعوای تخلیه مطرح کرده باشد و دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، دادگاه در این گونه موارد علی الاصول نب اید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین نماید؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. 4 و 5 - با توجه به پاسخ سوال 2 ، در فرض سوال که ملک مشاعی مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و محل کسب است و سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده است، وفق تبصره 2 ماده 6 قانون یاد شده، تخلیه ملک منوط به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه به مستأجر است. )با لحاظ عدم تعلق سرقفلی به آن بخش از حصه مستأجر که خود مالک آن است( و در فرض سوال، از آن جا که در نهایت کل ملک تخلیه می شود، سرقفلی مستأجر به قیمت یادشده باید توسط خواهان به نحو کامل پرداخت شود و به نظر می رسد نمی توان در این فرض، خواهان تخلیه را صرفا ً ملزم به پرداخت سرقفلی به نسبت قدر السهم خود ا ز ملک مشاعی دانست؛ ز یرا چنین عقیده ای مستلزم تضییع حق مستأجر و طرح دعوای بعدی به طرفیت دیگر مالکان مشاعی برای مطالبه مابقی سرقفلی است. الغای خصوصیت از ودیعه یا تضمین یا قرض الحسن ه و یا سند تعهدآور موضوع ماده 4 این قانون و تسری آن به سرقفلی موید این برداشت است. شایسته ذکر است خ واهان تخلیه می تواند متعاقب پرداخت کامل سرقفلی، به نسبت قدر السهم دیگر مالکان مشاعی علیه آنان طرح دعوا کند. 6 - با توجه به پاسخ های فوق، پاسخ به این سوال منتفی است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه