هرگاه عملیات افراز خاتمه یافته باشد و در مهلت های قانونی اعتراضی

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1402/05/30

استعلام

هرگاه عملیات افراز خاتمه یافته باشد و در مهلت های قانونی اعتراضی صورت نگرفته باشد و سند افرازی صادر شده باشد، چنانچه شخصی خود را ذی حق بداند و ابطال آن را درخواست کند، آیا باید علیه تمامی شرکای مشاعی دعوا را مطرح کند؟

نظریهٔ مشورتی

در دعوای ابطال }عملیات{ افراز که از سوی ثالث مطرح شده است، از آنجا که در فرض پذیرش دعوا، مخل حقوق تمامی شرکای مشاعی خواهد بود، دعوای مذکور باید به طر فیت تمامی شرکا اقامه شود. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه 1402/05/31 1402-3/1-201 شماره پرونده: 1402-3/1-201 ح استعلام: در پرونده اجرایی این دادسرا، ملک محکوم علیه توقیف و به مزایده گذاشته شده است؛ اما در زمان مزایده به وجود مستأجر در ملک و ودیعه وی نزد مالک توجه نشده و مستأجر پس از تخلیه بعدی ملک دریافت ودیعه خود را درخواست می کند؛ توضیح آنکه، در فرآیند مزایده و در حین صور ت برداری اموال به بند 3 ماده 106 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ، مبنی بر درج » داشتن حق اشخاص ثالث و نوع و میزان آن « و یا بند 6 ماده 138 این قانون مبنی بر قید » تعیین حقوق اشخاص نسبت به ملک « توجه نشده است و در حال حاضر از یک سو، ملک فروخته شده تکافوی محکوم به را ندارد و پرونده کثیرالشاکی است و محکوم لهم به پرداخت ودیعه از محل فروش ملک معترضند و از سوی دیگر، موضوع منصرف از مواد 146 و 147 قانون مذکور است؛ زیرا مستأجر ادعای حقی نسبت ملک مورد مزایده ندارد تا او را به ارائه سند رسمی یا حکم دادگاه ملزم بدانیم یا ب ه طرح دعوای حقوقی ارشاد کنیم. همچنین مالک قبلی )محکوم علیه( و مالک فعلی )برنده مزایده( خود را مکلف به پرداخت ودیعه نمی دانند. با عنایت به مراتب پیش گفته، خواهشمند است اعلام فرمایید آیا مستند قانونی، مقرره، ضابطه و یا حتی رویه ای مبنی بر تقدم طلب و حق مست أجر بر دیگر شکات و طلبکاران وجود دارد؟ یا آنکه مستأجر مانند محکوم لهم در زمره غرما قرار می گیرد و به تناسب طلب خود، سهم می برد و یا آنکه صرفا ً پس از اخذ رأی، می تواند برای مطال به طلب مراجعه کند؟ پاسخ: اولاً، وفق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، امکان تخلیه عین مستأجره وجود دارد؛ همچنین به موجب ماده 4 این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. از طرفی در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 الزامی است که به موجب بند 4 این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال الاجاره ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک موثر است. با عنایت به مراتب یاد شده و از آنجا که پس از واگذاری عین مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همان گونه که قائم مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر می تو اند برای استرداد ودیعه به وی رجوع کند؛ بر این اساس در فرض سوال، چنانچه دادرس اجرای احکام عدم رعایت این ماده را از موجبات ابطال مزایده نداند، نمی تواند مبلغ ودیعه را از محل فروش ملک )ثمن( به مستأجر پرداخت کند؛ مگر اینکه خریدار )برنده مزایده(، محکوم علیه و م ستأجر به نحو دیگری توافق کنند. ثانیاً، نظر به اینکه در فرض سوال، مفروض آن است که کلید ملک تحویل اجرای احکام شده است و با عنایت به ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین مستأجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی که وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکانپذیر نیست و در صورتی که ملک تحویل برنده مزایده شده باشد، با استفاده از ملاک ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 ، اجرای احکام باید ید مستأجر را نسبت به عین مستأجره اعاده کند. بدیهی است در این فرض برنده مزایده با لحاظ شرایط جدید می تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ هم چنانکه می ت واند به نحو دیگر از جمله پرداخت مبلغ ودیعه ، رضایت مستأجر را جلب و به قائم مقامی به موجر مراجعه کند. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه