با توجه به حکم مقرر در ماده یک قانون ال زام به
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/11/10
استعلام
با توجه به حکم مقرر در ماده یک قانون ال زام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره یک آن، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ دهید: 1 - آیا فسخ نسبت به معاملات اموال غیر منقول، امری تشریفاتی است یا رضایی؟ 2 - چنانچه فسخ عمل حقوقی تشریفاتی است، زمان ایجاد یا تأثیر فسخ چه زمانی است؟ 3 - مراحل ثبت فسخ در خصوص اموال غیر منقول در مواردی که نیازمند رأی دادگاه یا داور است و یا موارد غیر آن، چگونه است؟ 4 - کدام فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است؟ 5 - ثبت فسخ در مواردی که نیازمند رأی مرجع قضایی یا داوری است، در چه زمانی باید در سامانه موضوع ماده صدرالذکر ثبت شود؛ زمان اعمال آن یا پس از رأی دادگاه؟ 6 - چنانچه فسخ معامله باید پس از رأی دادگاه یا داوری ثبت شود، عبارت قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون یادشده که بیان داشته است » هرچند فسخ ثبت نشده باشد « ، به چه معناست و چه مفهومی را می رساند؟
نظریهٔ مشورتی
1 - نخست. نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449 ، 450 و 451 قانون مدنی موید این دیدگاه است. دوم. تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت ر سمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر تشریفات لازم برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل، مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است. 2 - با توجه به پاسخ بند قبلی، پاسخ این پرسش مشخ ص است. 3 - از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ اقدامی اجرایی است، مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همان گونه که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تبیین نشده است؛ مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک ق انون یادشده نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم برای قابلیت استماع این دعوا است و مراحل ثبت فسخ؛ در صورتی که نظر بر چنین مراحلی باشد، باید در آیین نامه های مربوط پیش بینی شود. 4 - با توجه به موارد پیش گفته، فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی اس ت که به صرف اراده و اعلام آن محقق می شود و برای طرفین لازم الاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و یا طرف ین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است. 5 - پاسخ به پرسش مزبور نیز با توجه به پاسخ پرسش بند 4 مشخص است. در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، در مرحله اعمال فسخ، امکان ثبت وجود ندارد و باید پس از صدور رأی و قطعیت آن در سامانه ثبت شود و پیش از آن، دفاتر اسناد رسمی از ثبت فسخ خودداری می کنند. 6 - نخست. مقصود از ثبت در عبارت » هر چند فسخ ثبت نشده باشد « مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غ یر منقول مصوب 1403 ، ثبت در سامانه است. دوم. با توجه به مراتب پیش گفته، فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، دعاوی مربوط به آن قابلیت استماع ندارد. سوم. بهرغم بند پیش گفته، بر اساس تبصره یک ماده یک قانون یادشده، » دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت ش ده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود « با وجود عدم ثبت فسخ در سامانه، مسموع است و با تحقق شرایط مقرر در این تبصره، حکم آن استثنایی بر ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون محسوب می شود. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه