1 - در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/11/15

استعلام

1 - در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در خصوص درج و بارگذاری گواهی مفاصاحساب دارایی و شهرداری صادره برای اموال غیر منقول در سامان ه ثبت الکترونیک اسناد، حکمی مشابه تبصره 3 ماده یک قانون پیش بینی نشده است. 2 - در قانون یادشده در خصوص ساماندهی دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگا ه های معاملات ملکی و چگونگی تشخیص مجاز یا غیر مجاز بودن آنها برای اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد حک م خاصی پیش بینی نشده است. 3 - مجازات مندرج در بند سوم تبصره یک ماده 3 قانون یادشده مبنی بر محکومیت دلالان معاملات املاک به پرداخت جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی بازدارنده نیست و به نظر می رسد ابطال پروانه کسب نیز ب اید به عنوان ضمانت اجرا پی ش بینی شود. 4 - در خصوص وکالت نامه های رسمی که در مقام بیع تنظیم می شود، در قانون یادشده تعیین تکلیف نشده است؛ این امر موجب طرح دعاوی بسیار اعتراض ثالث خواهد شد. 5 - از جمله ابهامات قانون صدرالذکر، عدم تبیین نوع جریان ثبتی است؛ توضیح آنکه در این قانون مشخص ن ی ست که آیا در خصوص اموال غیر منقول فاقد سابقه ثبت، عملیات ثبتی بر اساس مقررات ثبت عمومی مندرج در مواد 10 تا 21 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی انجام می شود و یا کمیسیون موضوع ماده 147 قانون یادشده را نیز شامل می شود و یا آنکه اص ولا ً این قانون متضمن تأسیس جدیدی است. 6 - در قانون یادشده صرفا ً به عدم پذیرش دعاوی مربوط به اعمال حقوقی و معاملات با سند عادی تصریح شده است؛ اما در خصوص ماهیت اعمال حقوقی و معاملات با اسناد عادی حکمی پیش بینی نشده است؛ زیرا، چنانچه عقد یا ایقاعی با سند عاد ی محقق شود و به دلیل فقدان اختلاف، دعوایی نزد مراجع قضایی، شبه قضایی و ی ا داوری مطرح نشود، نمی توان آثار قانونی مترتب بر عمل حقوقی بین طرفین را نادیده انگاشت و در چنین مواردی باید به بقای تمام آثار حقوقی و قانونی معامله عقیده داشت. 7 - در خصوص اسناد عادی را جع به معاملات منعقده پیش از لازم الاجرا شدن این قانون، چگونه می توان احراز کرد که سند عادی پیش از اجرایی شدن این قانون و یا پس از آن تنظیم شده است؟ این موضوع از این حیث واجد اهمیت است که به سادگی می توان با درج تاریخ غیر واقعی در قولنامه عادی، آن را به پیش از تصویب قانون من تسب کرد. 8 - بسیاری از افراد در خصوص معاملات خود، پرداخت به نحو اقساط را پیش بینی می کنند؛ در خصوص چنین معاملاتی حکم قضیه مشخص نیست. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این موارد را منوط به راه اندازی سامانه ای نموده است که وضعیت و مشخصات این سا مانه معلوم نیست. آیا این سامانه به اداره ثبت اسناد و املاک هم متصل است؟ 9 - بر اساس ماده 2 دستورالعمل نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال مشاوره املاک و خودرو مصوب 15/4/1384 رئیس محترم قوه قضاییه، اشتغال به شغل مشاوره املاک و خودرو منوط به داشتن پروانه کسب از اتح ادیه م ربوط و پروانه تخصصی از سازمان ثبت اسناد و املاک است؛ پیشنهاد می شود در ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 متخلف به تعلیق و ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی به صورت توأمان محکوم شود. 10 - در ماده 6 قانون صدرالذکر، مقصود از ارسال پاسخ استعلام به صورت آنی چیست؟ آیا مهلت متعارف دارد؟ پس از چه مدت زمانی به منزله جواز اقدام است؟ 11 - آیا در ماده 3 قانون یادشده، علاوه بر مشاوره املاک و بنگاه های معاملات ملکی، مصداق دیگری می توان برای دلالان معاملات املاک در نظر گرفت؟ 12 - آیا تکلیف مقرر در تبصره 3 ماده یک قانون یادشده مبنی بر بارگذاری گواهی انحصار وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد شامل تمام موارد صدور گواهی حصر وراثت می شود و یا صرفا ً گواهی های صادره برای مالکان دارای اموال غیر منقول را در بر می گیرد؟ 13 - آیا قانون صدرالذکر درصدد تشریفاتی دانستن انتقال مال غیر منقول است و یا آنکه صرفا ً قراردادهای عادی را غیر قابل استناد می داند؟ نتیجه سیاست نخست، بطلان هرگونه قرارداد عادی نسبت به اموال غیر منقول است و در فرض دوم، قرارداد بین طرفین موثر است و صرفا ً نسبت به اشخاص ثالث قابل استناد نیس ت؛ خواهشمن د است در این خصوص اعلام نظر فرمایید. 14 - در تبصره یک ماده یک قانون وضعیت خریداری که سوء نیت داشته است، به درستی تبیین نشده است. 15 - در تبصره 5 ماده یک قانون قید » و به تشخیص وی محرز باشد « مبهم است. 16 - آیا حکم مندرج در ماده 2 قانون و تصریح به عبار ات » قولنامه « و » تعهد به بیع « ، تأسیس جدیدی است و یا آنکه در محدوده ماده یک باید تفسیر شود و مکمل این ماده است. همچنین ارتباط این ماده با تبصره 2 ماده یک یعنی اسنادی که پس از تاریخ لاز

نظریهٔ مشورتی

1 - صرف نظر از آنکه پرسش خاصی مطرح نشده است، در خصوص حقوق دولتی و عمومی احکام خاصی در ماده 7 و تبصره 2 ماده 4 قانو ن الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مقرر شده است و مفاصاحساب دارایی و شهرداری نیز می تواند ذیل عناوین وجوه دولتی و عمومی موضوع ماده 7 این قانون قرار گیرد و در آیین نامه مربوط در خصوص آن تعیین تکلیف شود. 2 - اولاً، به موجب بند » ث « ماده یک آ یین نامه اجـرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 ، دلالان معاملات املاک عبارت از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی است که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک واسطه انجام معاملات موضوع این قانون می باشند. ثانیاً، نظ ر به این که به موجـب ماده 5 آییـن نامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات امـوال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 ، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است » سامانه را به نحوی طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیش نویس قرارداد برای آنان فراهم شود « و از سوی دیگر، وفق ماده 6 آیین نامه مذکور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف شده است » امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آنی برای سازمان در سامانه ایجاد کند « ، استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذیر است و بدون احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان، درج پیش نویس قرارداد مقدور نیست. شایسته ذکر است به موجب ماده 7 آیین نامه یادشده، تصدیق الکترونیکی پیش نویس از سوی متعاملین نیز امری ضروری است. 3 و 4 - در این بندها م طالبی در نقد رویکرد قانون گذار مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده است، که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد. 5 - قانون گذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تغییر مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک نیست و مقررات راجع به ثبت عم ومی املاک به قوت خود باقی است. شایسته ذکر است بر خلاف فرض سوال، املاک موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی نیز دارای سابقه ثبتی می باشند. 6 و 13 - قانون گذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر م نقول مصوب 1403 ، به صورت لف و نشر مرتب عبارت » قابل استماع نبوده « را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت » فاقد اعتبار « را ناظر بر » ادله راجع به آنها « به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دی گر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل الیه را در موقعیتی قرار می دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مال ک رسمی توافق کند؛ شایسته ذکر است وفق ماده 266 قانون مدنی » در مورد تعهداتی که برای متعهد له قانونا ً حق مطالبه نمی باشد اگر متعهد به میل خود آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود .« 7 - احراز این که تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازم الاجرا شدن قانون صدرالذکر و یا پس از آن بوده است، امری موضوعی و قضایی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه باید با بررسی موضوع، تاریخ را احراز کند. در هر حال تا زمانی که امکان بارگذاری سند در این سامانه با منع قانونی مواجه نشده ، مرجع اداری با تمسک به غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مجاز به ایجاد مانع نخواهد بود. 8 - پرسش مطرح شده مبهم است و با کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخ گویی ندارد. 9 - پیشنهاد مطرح شده مبنی بر ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی دلالان معاملات املاک، فاقد اثر می با شد؛ زیرا با فرض تعلیق پروانه کسب یا ابطال آن، پروانه تخصصی صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قابلیت استفاده نخواهد داشت. 10 - هر چند در ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مدت زمان دقیق انجام کار ذکر نشده است؛ اما در اد بیات قانون گذار » آنی « به معنای انجام کار در چـندین دقیقه و در کمترین زمان ممکن است؛ به گونه ای که در ماده 112 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مدت زمان برای اعلام پاسخ آنی به استعلام های املاک از سوی محاکم دادگستری و دستگاه های اجرایی کمتر از 5 دقیقه در نظر گرفته شده است؛ بنابراین، ظرف زمانی برای ارائه پاسخ آنی انجام امور در بستر سامانه و صرفا ً در عرض چند دقیقه است. 11 - با توجه به تصریح قانون گذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ؛ از جمله مواد 3 و 11 این قا نون به مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی و با عنایت به تعریف دلالان معاملات املاک در بند » ث « ماده یک آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون یادشده مصوب 18 / 7 / 1403 ، دلالان موضوع این قانون صرفا ً کسانی هستند که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، برای آنها از طریق سازمان ثبت اسناد و ام لاک دسترسی لازم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده است. 12 - حکم مقرر در تبصره 3 ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترو نیک اسناد اس ت که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفا ً در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که بالطبع مالک املاک دارای سا بقه ثبتی باشند. 14 - استعلام به کیفیت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394 است، حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، منصرف از موردی است که انتقال گیرند ه با علم به انگیزه انتقال دهنده برای فرار از ادای دین، با وی معامله کرده است؛ زیرا وفق ذیل ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1394 ، چنین فردی در حکم شریک جرم دانسته شده و به عنوان جریمه مدنی به استرداد عین مال ملزم شده است؛ بر این اساس، حکم ماد ه اخیر و نیز قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر هر یک در محل خود مجرا است. 15 - حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کننده می باشد. 16 - اولاً، قانون گذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی که متعاملین از آن یاد کرده اند به نحو تمثیلی ذکر کند؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، م بایعه نامه و امثال آن استفاده می کنند، قانون گ ذار بدون آنکه در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رای