وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان تخلیه باید

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1401/05/08

استعلام

وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 در زمان تخلیه باید سرقفلی به نرخ روز به مستأجر پرداخت شود. چنانچه حکم بر تخلیه عین مستأجره با پرداخت مبلغ مشخصی به عنوان سرقفلی صادر شود و با قطعیت حکم، موجر )محکوم له( تقاضای تخلیه ندهد و پس از مدتی طولانی )دو تا سه سال( محکوم له برای اجرای حکم مراجعه و اعلام کند حاضر است مبلغ مندرج در حکم را پرداخت کند؛ اما مستأ جر مدعی افزایش قیمت سرقفلی شود و به استناد تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 ، ارزیابی مجدد سرقفلی توسط واحد اجرا را درخواست کند، با توجه به ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و تبصره ماده 19 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 و با لحاظ افزایش شدید قیمت املاک و در نتیجه سرقفلی ها، خواهشمند است در خصوص موضوع اعلام نظر فرمایید؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، چنانچه دادگاه ضمن حکم تخلیه به استناد تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، تخلیه را به پرداخت سرقفلی به قیمت عادله روز منوط کرده باشد، علی الاصول نباید مبلغی را به عنوان سرقفلی تعیین کند؛ زیرا زمان قطعی شدن و اجرای حکم تخلیه در هنگام صدور رأی معلوم نیست و آنچه موجر مکلف به پرداخت آن است، سرقفلی به قیمت عادله روز تخلیه است و نه پیش از آن. ثانیا، ً در فرض سوال که دادگاه در رأی خو د میزان سرقفلی را تعیین کرده است؛ اما موجر دو تا سه سال پس از قطعیت حکم جهت اجرای آن و پرداخت سرقفلی مراجعه کرده است، از شمول تبصره ماده 19 قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 خروج موضوعی دارد و در فرض سوال، دادگاه مکلف به تجدید کارشناسی و تعیین قیمت ع ادله روز است؛ زیرا این تکلیف نشأت گرفته از مقرره ای است که موضوع را به قیمت عادله روز احاله کرده است؛ بنابراین، در فرض سوال با توجه به تکلیف قانونی پیش گفته، دادگاه در صورت عدم تراضی طرفین، با ارجاع امر به کارشناس قیمت عادله روز سرقفلی را تعیین می کند. همچ نین موجبی برای اخذ ملاک از ماده 28 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 که ناظر بر حق کسب یا پیشه یا تجارت است، نمی باشد و نمی توان با اخذ ملاک از حکم این ماده، موارد ملغی الاثر ش دن رأی دادگاه پس از مهلت سه ماهه قانونی را به فرض سوال توسعه و تسری داد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه 1401/05/01 71400/326 شماره پرونده: 1401-218-326 ح استعلام: با توجه به بند » ج « ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 که دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند » الف « این ماده را به صورت مطلق در صلاحیت شورای حل اختلاف دانسته است؛ چنانچه موضوع مهریه مال غیر منقول )شش دانگ یک باب منزل مسکونی( باشد که به میزانی کمتر از نصاب مقرر در بند » الف « تقویم شده باشد، رسیدگی به موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است یا دادگاه خانواده؟ پاسخ: اولاً، به صراحت تبصره یک ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 ، بهای خواسته بر اساس نرخ واقعی آن تعیین می شود و چنانچه شورای حل اختلاف احراز کند ارزش واقعی خواسته مازاد بر نصاب شورا است، قرار عدم صلاحیت به شایستگی دادگاه صادر می کند. ثانیاً، بند » الف « ماده 9 قانو ن یادشده صرفا ً دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست میلیون ریال را در صلاحیت این شورا دانسته است و در مورد اموال غیر منقول تصریحی ندارد؛ هرچند وفق بند » ج « این ماده مهریه زوجه تا نصاب مذکور در بند » الف « یادشده، در صورتی که مشمول ماده 29 قانون حمایت خانواده مصوب 1391 نباشد، در صلاحیت آن شورا دانسته شده است؛ اما در فرض سوال که مهریه زوجه، مال غیر منقول است، صرف نظر از بهای تقویم شده برای آن و با توجه به استثنایی بودن صلاحیت قاضی شورای حل اختلاف، رسیدگی به آن از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج است. دکتر احم د محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه