با توجه به تبصره های 3 و 4 ماده 100 قانون شهرداری

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/05/08

استعلام

با توجه به تبصره های 3 و 4 ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در مواردی که برای ملک با » کاربری تماما ً مسکونی « ، پروانه ساختمانی صادر می شود و مالک در هنگام ساخت ملک، بخشی از آن را به » مغازه تجاری « تبدیل می کند و با وقوع » تخلف تغییر کاربری از مسکونی به تجاری « ، با طرح موضوع در کمیسیون موضوع م اده 100 قانون یادشده، رویه های مختلفی در این کمیسیون اتخاذ می شود. بدین توضیح که برخی کمیسیون ها، با توجه به این که اصل بنا دارای پروانه ساختمانی )کاربری مسکونی( است، موضوع تخلف » تغییر کاربری از مسکونی به تجاری « را مشمول تبصره 3 ماده 100 این قانون دانسته و با در نظر داشتن قیمت منطقه ای و با احراز دیگر شرایط، جریمه ای بین دو تا چهار برابر قیمت منطقه ای برای هر متر مربع از مغازه تجاری را تعیین می کنند. برخی دیگر از کمیسیون ها، با این استدلال که اساسا ً پروانه ساختمانی برای » مغازه تجاری « صاد ر نشده و پروانه صا دره فقط مربوط به احداث ملک با کاربری مسکونی است، به نوعی احداث مغازه تجاری را احداث مغازه بدون پروانه تلقی کرده و موضوع را مشمول تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری می دانند و بر همین اساس، موضوع تخلف را به کارشناس ذی صلاح ارجاع می دهند تا مبلغ سرقفلی را تعیین کند و با احراز دیگر شرایط، یک پنجم ا ز سرقفلی اعلامی را به عنوان جریمه » تغییر کاربری از مسکونی به تجاری « تعیین می کنند. خواهشمند است اعلام فرمایید که کدام یک از رویه های حاکم با حکم مقرر در ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی منطبق است؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، وفق تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات بعدی، تخلف تغییر کاربری غیر تجاری به تجاری در منطقه غیر تجاری در کمیسیون موضوع تبصره یک ماده 100 این قانون مطرح می شود. در تبصره بند 24 ماده 55 یادشده صرفا ً ضمانت اجرای تعطیل مح ل کسب یا پیشه یا تجارت و در تبصره یک ماده 100 مذکور در صورت عدم رعایت اصول سه گانه شهرسازی، فنی و بهداشتی و احراز ضرورت، قلع تأسیسات و بنای خلاف مندرجات پروانه )در فرض سوال، مغایر با کاربری( پیش بینی شده است که مفهوم مخالف آن یعنی در صورت رعایت اصول سه گانه، مفید اعاده به وضع سابق )کاربری مندرج در پر وانه( است. لذا در دو تبصره یادشده، برخلاف تبصره های 2 و 3 ماده 100 قانون، تبدیل قلع بنا به اخذ جریمه پیش بینی نشده و این مهم نیازمند تصریح قانونی است؛ بنابراین، چنانچه در ساخت و ساز صورت گرفته در بخش تبدیل کاربری مسکونی به تجاری » مغا یرتی با اصول سه گانه « و جود نداشته باشد و به تبع آن ضرورتی به قلع بنا و تأسیسات )تبصره یک ماده 100 ( نباشد، ملک تغییر کاربری یافته تا زمان اعاده به وضع سابق تعطیل می شود و بر خلاف آنچه در متن استعلام آمده است، حکم به تغییر کاربری با اخذ جریمه فاقد مجوز قانونی است و بر این اساس، از شمول تبصره های 3 و 4 ماده 100 یادشده که به ترتیب ناظر بر اضافه بنا زاید بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و یا احداث بنای بدون پروانه است نیز خارج است. ثانیاً، صدور رأی قطعی از سوی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مبنی بر اعاده وضع به حالت کاربری مسکونی در موارد تغییر غیر مجاز کاربری مسکونی به تجاری، نافی صلاحیت کمیسیون ماده 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 با اصلاحات بعدی در رسیدگی به تقاضای تغییر کاربری ملک مزبور از مسکونی به تجاری که مطابق مقررا ت قانونی مطرح شده ب اشد، با رعایت ضوابط و مقررات قانونی نیست. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه