خریدار یک واحد آپارتمان به موجب مبایعه نامه عادی دعوای الزام به

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1404/12/04

استعلام

خریدار یک واحد آپارتمان به موجب مبایعه نامه عادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را به طرفیت فروشنده که مالک رسمی است مطرح کرده است؛ در جریان دادرسی فروشنده ایرادی به مبایعه نامه وارد نکرده و دادگاه حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر کرده است؛ اما فروشنده پس از قطعیت رأی، دعوای تأیید فسخ را مطرح کرده است، صرف نظر از ماهیت حق فسخ و شرایط اعمال آن و صرف نظر از نوع تصمیم دادگاه در ماهیت قضیه، آیا صدور حکم قطعی صدرالذکر مانع از استماع دعوای فروشنده مبنی بر تأیید فسخ می باشد؟ توضیح آنکه برخی معتقدند تا زمانی که رأی اولیه به طرق قانونی نقض نشده است، دعوای راجع به تأیید فسخ یا بطلان معامله مسموع نیست و رأی صادره را مانع طرح هرگونه ادعا نسبت به قرارداد می دانند؛ در مقابل بعض ی معتقدند رأی نخست صرفا ً ناظر بر احراز صحت قرارداد است و فسخ قرارداد و تأ یید فسخ نیز ناظر بر قرارداد صحیح است؛ لذا مانعی برای استماع این دعوا وجود ندارد.

نظریهٔ مشورتی

دعوای تأیید فسخ معامله دعوایی است مستقل و غیر از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است؛ بنابراین، چنانچه ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، این امر در مقام دفاع و یا به عنوان دعوای متقابل مطرح نشده باشد، طرح آن پس از قطعیت حکم قبلی )الزام به تنظیم سند رسمی( امکانپذیر و دعوای راجع به آن نیز قابل استماع است؛ اما دادگاه در مقام رسیدگی به ماهیت دعوا با توجه به زمان تحقق فسخ ادعایی، حسب مورد تصمیم مقتضی اتخاذ می کند؛ در صور تی که زمان تحقق فسخ ادعایی پیش از صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باشد، به نظر می رسد با توجه به ذیل ماده 142 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خوانده باید ادعای فسخ خود را در مقام دفاع از دعوای الزام به تنظیم سن د رسمی مطرح کند و پذیرش ماهیتی فسخ به معنای صدور حکم معارض )متضاد( با حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال که با فرض بقای معامله تا آن تاریخ صادر شده است، می باشد و موجب می شود حکم جدید مشمول بند 4 ماده 371 و بند 4 ماده 426 قانون یادشده شود؛ اما چنانچه زم ان فسخ ادعایی پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی انتقال باشد، دادگاه با فرض احراز بقای حق فسخ بعد از صدور حکم یادشده و تحقق فسخ می تواند در ماهیت حکم به تنفیذ فسخ صادر کند؛ همچنان که اگر معامله از ابتدا نیز با تنظیم سند رسمی انتقال صورت می گرفت، دعوای تنفیذ فسخ معامله نیز قابل پذیرش بود. دکتر محمدعلی شاه حیدری پور مدیر کل حقوقی قوه قضاییه