مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1401/08/10

استعلام

مستأجر یک باب مغازه که پیش از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 متصرف و مالک منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضایت مالک سرقفلی مغازه را به شخص ثالث منتقل می کند و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد می شود. با توجه به ماده یک ق انون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بین مالک و منتقل الیه در سال 1378 ، آیا می توان گفت روابط حقوقی دو شخص اخیرالذکر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، اصطلاح سرقفلی به ک ار نرفته است؛ بلکه اصطلاح » حق کسب یا پیشه یا تجارت « به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریا فت می کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می شود، موثر بوده و ملاک مح اسبه کار شناس قرار می گیرد. ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره ای بین مالک و منتقل الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواه د بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمی باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه