سوالات و ابهامات مربو ط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

Question

سوالات و ابهامات مربو ط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول - دادگستری استان کردستان
در ماده یک برای انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع )اعم از عمری یا رقبی( برای مدت بیش از دو سال یا
انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول، به عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع اشاره شده است ولی در مورد انتقال منافع
فقط به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول اشاره شده است یعنی به این ترتیب ایقاع مفید انتقال منافع از
شمول این مقرره خارج شده است در حالی که نیازی به این تفصیل و جداسازی حکم انتقال منافع نبود و بهتر آن
بود همان تعبیر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع در مورد انتقال منافع هم مورد استفاده قرار می گرفت تا از اختلاف
تفسیرها به ویژه در مورد ماهیت حقوقی وصیت منافع جلوگیری می کرد.
- طبق ماده یک این قانون چنانچه اعمال حقوقی مصرح در این ماده در مورد اموال غیر منقول در زمان مقرر در
سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت نرسد فقط در بخشی که مفید موارد مذکور است نزد مراجع قضایی، شبه قضایی
و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و لذا در صورتی که عمل حقوقی دارای بخشهای قابل تجزیه دیگری
باشد که از موارد مذکور در صدر این ماده نباشد؛ دعاوی مربوط به آن بخشها قابل استماع خواهد بود. به نظر این
مه نیاز به تصریح در آیین نامه دارد.
- تبصره یک ماده یک دعاوی تنفیذ فسخ را به این شرط قابل استماع دانسته که ظرف پانزده روز پس از اعمال
حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعا وی تنفیذ فسخ اقدام شود... «
ابهامی که در این مقرره است آن است که منظور از پانزده روز پس از اعمال حق فسخ چیست؟ و فلسفه کارکرد
اظهارنامه ای که پس از اعمال حق فسخ داده می شود چیست؟ به نظر می رسد باید در این تبصره به جای عبارت
» ظرف پانزده روز از اعمال حق فسخ عب ارت » ظرف پانزده روز از زمان ایجاد حق فسخ نوشته می شود که در این
صورت ارسال اظهارنامه هم مبنا و توجیهی منطقی می یافت.
در تبصره یک ماده یک این قانون علاوه بر اصطلاح » تنفیذ فسخ « و » دعوای تنفیذ « فسخ که اصطلاحاتی رای ج و
شناخته شده اند به اصطلاح » ثبت فسخ « اشاره شده که منظور از آن مشخص نیست و در ماده یک و سایر مواد نیز

اشاره ای به مفهوم ثبت فسخ نشده است که به نظر می رسد قانون گذار می بایست غرض خود را از این اصطلاح و
ساز و کار آن روشن می ساخت.
در قسمتی از تبصره یک ماده یک مقرر شده » در هر حال چنانچه منتقل الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا
انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و
یا معامله اقاله نشده باشد این انتقال در حکم تلق معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد
بعدی نیست که در این صورت دار ندهی حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیر منقول به منتقل الیه مذکور رجو ع
خواهد کرد چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به مالکیت وی درآمده باشد عین مال به
انتقال دهنده اول دارنده( حق فسخ مسترد می گردد... « ًدر خصوص این تبصره اولا » ثبت فسخ و نه » « اعمال حق «
فسخ ملاک اقدام منتقل الیه جهت انتقال مورد معامله به شخص ثالث قرار گرفته است که همان گونه که گفته شد
مفهوم ثبت فسخ در این قانون تبیین نشده است و معلوم نشده که اعمال حق فسخ عقد را منحل می کند یا ث بت فسخ
ثانیا ً عبارت » عمل حقوقی « بعدی در این تب صره نارساست و بهتر بود قانونگذار از عبارت این عمل حقوقی استفاده
می کرد که مشخص باشد منظور همان عمل حقوقی فیمابین منتقل الیه و شخص ثالث است. ثالثا ً این قسمت از تبصر ه
در خصوص تلقی تلف حکمی و استحقاق دارنده حق فسخ به مطالبه قیمت روز در عمل رأی وحدت رویه هشتصد
و ده هیأت عمومی دیوان عالی کشور را بی اثر ساخته زیرا به موجب این رأی... با تحقق شرط و اعمال حق فسخ
ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق، فسخ مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد مبیع باید به بایع مسترد
شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین نخواهد بود... در حالی که به موجب
این تبصره فارغ از علم و جهل شخص ثالث صرف انتقال به ثالث در حالی که منتقل الیه حق فسخی برای خود د ر
نظر نگرفته باشد موجب شده تا قانونگذار از ثالث( هرچند مطلع از حق فسخ انتقال دهنده اولیه حمایت کند.
به موجب ماده سی زده این » قانون در صورتی که معامله رسمی انجام شده ابطال شود؛ شخصی که بطلان مستند به او،
باشد با رعایت قواعد ضمان قهری مسئول جبران خسارت وارده به زیان دیده است. سازمان موظف است در صورت
تقاضای طرفین معامله معاملات موضوع ماده یک این قانون؛ با اخذ حق بیمه از طر فین معامله نقل و انتقال مالکیت
مسئولیت مووع این ماده را نزد یکی از شرکتهای بیمه، بیمه نما

اداره کل حقوقی قوه قضاییه · Accepted Answer

1 - هر چند ایراد مطرح شده نسبت به ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
از حیث صرف تصریح این ماده به انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول و خارج شدن ایقاعات متضمن

انتقال منافع این اموال از شمول این مقرره قانونی وارد به نظر می رسد؛ اما موجبی برای صدور نظریه مشورتی از
سوی این اداره کل وجود ندارد.
2 - اولاً، قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف
و نشر مرتب عبارت » قابل استماع نبوده « را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت
» فاقد اعتبار « را ناظر بر » ادله راجع به آنها « به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معا مله عادی موضوع ای ن
ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به
اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد.
ثانیاً، با توجه به عبارت » و ادله راجع به آن ها در بخشی که مفید موارد م ذکور است « در ماده یک قانون یادشده،
چنانچه قرارداد از یک سو متضمن تعهداتی باشد که با لحاظ ماده یک این قانون باید در سامانه ثبت الکترونیک
اسناد به ثبت برسد و از سوی دیگر تعهداتی را در بر گیرد که مشمول ماده یادشده نباشد، ضمانت اجرای مقرر در
این ماده مانع از ا ستماع دعاوی راجع به بخش های دیگر نخواهد بود. به عنوان مثال، چنانچه عمل حقوقی مانند
اجاره برای مـدت کمـتر از دو سـال باشد که ثبـت آن در سامانه موضوع ماده یک قانون الزامی نیست و در قالب
قرارداد عادی منعقد شده باشد؛ اما مشتمل بر شروط ضمن عقدی باشد که واجد آثا ری است که وفق ماده یک قانون
الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باید در سامانه موضوع ماده یک این قانون به ثبت
برسد، منع قانونی برای استماع دعاوی راجع به اجاره وجود ندارد. شایسته ذکر است، دادگاه با لحاظ تأثیر شروط
دیگر بر اصل عقد اجاره، در م اهیت قضیه اتخاذ تصمیم می کند.
3 - اولاً، در خصوص حکم مقرر در تبصره یـک ماده یک قانون الزام به ثبت رسـمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 ، نظر به این که، از یک سو با لحاظ منشأ حق فسخ و موجبات آن، مهلت های متفاوتی برای اعمال
حق فسخ متصور است و از سوی دیگر، ا یجاد حق فسخ با تکلیف به اعمال آن ملازمه ای ندارد، قانون گذار به د رستی
مبدأ مهلت ارسال اظهارنامه رسمی موضوع این تبصره را، پس از اعمال حق فسخ قرار داده است.
ثانیاً، قانون گذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده، شرط استماع دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال
غیر منقول را ارسال اظهارنامه در مهلت مقرر قانونی دانسته است.
4 - در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 » تنفیذ فسخ « عنوان
دعوایی است که شخص در مقام تأیید و یا تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در دادگاه اقامه م ی کند؛

اما مقصود از » ثبت فسخ « تکلیف به ثبت » فسخ قراردادهای موضوع ماده یک « این قانون در سامانه ثبت الکترو نیک
اسناد موضوع همین ماده می باشد.
5 - الف( با توجه به توضیح ارائه شده در بند 4 ، پاسخ به این پرسش منتفی است.
ب( انتقاد مطرح شده در خصوص مبهم بودن عبارت » عمل حقوقی بعدی « در تبصره یک ماده یک قانون الزام به
ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 صرف نظر از صحت و یا سقم آن، مستلزم ارائه نظریه مشورتی
از سوی این اداره کل نمی باشد.
ج( عبارت » سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد ... امکان ان تقال مورد معامله در مهلت تعیی ن
شده فراهم نباشد « مندرج در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 موجب می شود تا در آینده از بروز وضعیتی که به صدور رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 4 / 3 / 1400
هیأت عمومی دیوان عالی کشور منتهی شده است، پیش گیری شود.
6 ، 7 و 8 - نکات مطرح شده در خصوص ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
1403 ، مشتمل بر پیشنهادهایی است که باید در مصوبه موضوع این ماده مورد توجه قرار گیرد؛ همچنین انتقادهایی
که در خصوص حکم ماده 13 این قانون مطرح شد ه است، وارد به نظر می رسد؛ اما از آنجا که ابهام خاصی در
خصوص حکم این ماده مطرح نشده است، موجبی برای صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نیست.
9 - با توجه به این که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در بخش های
مختلف متفاوت است و در برخی موارد نیز مستلزم تصویب آیین نامه و یا ایجاد ساز و کار لازم می باشد، پر سش
مطرح شده کلی است و قابلیت پاسخ گویی ندارد.
10 - رفتار ترتیب اثر ندادن به مفاد اسناد رسمی که به موجب ماده 9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 برای آن ضمانت اجرای کیفری پیش بینی شده است، در ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک
مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و همچنین بند 2 ماده 16 قانون نظارت بر رفتار قضات مصوب 1390
به عنوان تخلف انتظامی پیش بینی شده است؛ با لحاظ مواد 9 و 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملا ت اموال غیر
منقول مصوب 1403 ، حکم مقرر در ماده 73 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی
نسخ شده است و بر خلاف آنچه در اسـتعلام آمـده اسـت، صـرف تغـییر ضـمانت اجـرا در رویـکرد جـدید
قانون گذار، قابل انتقاد به نظر نمی رسد.

11 - انتقاد مطر ح شده در این بند از حیث عدم شمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 نسبت به عقود مفید انتقال حق انتفاع و یا انتقال منافع اموال غیر منقول برای مدت کمتر از دو سال
موجه به نظر نمی رسد. شایسته ذکر است در ماده 26 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و
الحاقات بعدی و ماده 104 آیین نامه این قانون مصوب 1317 نیز برخی معاملات که از منظر قانونگذار واجد اهمیت
خاصی نبوده است، تابع الزامات ثبت در دفتر املاک و یا حتی اخذ برخی استعلامات قرار نگرفته است.
12 - پاسخ

سوالات و ابهامات مربو ط به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

استعلام

نظریهٔ مشورتی