1 - در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش دانگ یک قریه
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1399/11/27
استعلام
1 - در مواردی بر اساس سوابق ثبتی شش دانگ یک قریه یا منطقه به نام یک شخص ثبت شده و به نام وی سند مالکیت صادر شده است و سپس در اجرای مقررات اصلاحات اراضی به زارعین صاحب نسق واگذار شده است. در این گونه املاک مالکیت زارع صاحب نسق مشاعی، اما در طبیعت تصرفات وی مفروز است. ح ال چنانچه زارع صاحب نسق شش دانگ ملک تحت تصرف و مفروزی خود را به موجب سند عادی به دیگری بفروشد. الف - آیا دعوای خریدار به خواسته اثبات مالکیت مسموع است یا باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مشاعی به طرفیت مالکان ثبتی و رسمی مطرح کند؟ ب - با توجه به فرض سوال، چنانچه سابقا ً دادگاه حکم بر اثبات وقوع عقد بیع نه اثبات مالکیت بین فروشنده و خریدار راجع به چنین ملکی صادر کرده باشد، آیا حکم مذکور برای استماع دعوای خلع ید و قلع و قمع کافی است یا با توجه به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 ً هیأت عمومی دیوان عالی کش ور الزاما دعوای خواهان باید مستند به سند رسمی باشد؟ ج - چنانچه دادگاه راجع به ملک دارای سابقه ثبتی حکم بر اثبات مالکیت صادر کند، صرف نظر از این که حک م صادره محل تأمل است، آیا حکم مذکور برای طرح دعوای خلع ید کافی است یا دعوای خواهان در هر حال باید مستند ب ه سند رسمی باشد؟ 2 - چنانچه در دعوای » الف « به طرفیت » ب « به خواسته اثبات مالکیت و خلع ید از ملک مورد نزاع، دادگاه حکم بر اثبات مالکیت خواهان و خلع ید » ب « را صادر کند و متعاقبا ً در دعوای » ج « به طرفیت » ب « به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، دادگاه حکم بر الزام » ب « به تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع صادر کند و در جریان اجرای حکم سند مالکیت هم به نام » ج « صادر شود: اولاً، روش حل تعارض بین دو حکم مذکور که محکوم له متعدد و محکوم علیه واحد است، چگونه خواهد بود؟ ثانیاً، چنانچه » الف « به استناد رأی مقدم الصدور د ادخواست اعتراض ثالث نسبت به رأی موخر به طرفیت » ب « و » ج « مطرح کند، آیا رأی مقدم الصدور معتبر است و رأی موخرالصدور باید الغا شود؟ آیا سند مالکیت صادره به نحو مذکور در سوال رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث را با مانع مواجه می کند ؟ آیا » ج « می تواند دعوای اعتراض ثا لث نسبت به رأی مقدم الصدور مطرح نماید؟
نظریهٔ مشورتی
1 - الف: با توجه به این که یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده 223 قانون مدنی، اصل بر صحت قراردادها است و تنفیذ صرفا ً ناظر به معاملات فضولی و اکراهی است، لذا تنفیذ یا تأیید اسناد عادی تحت عنوان بیع نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نشده و قابل استماع نیست؛ لکن چنان چه منظور خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 569 مورخ 10/10/1370 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای )تنفیذ مبایعه نامه عادی( نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع است و برعکس در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات مواد 22 ، 42 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی بوده و قابل ا ستماع نیست؛ مگر در مواردی که به موجب قانون تجویز شده است؛ مانند دعوای تأیید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده 6 قانون اراضی شهری مصوب 1360 . ب: با عنایت به رأی وحدت رویه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هیأت عمومی دیوان عالی کشور صدور حکم بر خلع ید مستلز م اثبات مالکیت است؛ بنابراین در فرض سوال صرف وجود حکمی از دادگاه مبنی بر اثبات وقوع بیع در گذشته، برای صدور حکم خلع ید کافی نیست. ج: اگر چه رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت بدون دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به املاک ثبت شده فاقد مجوز قانونی بوده و در فرض سوال که این دعوا رسیدگی و مورد لحوق حکم قرار گرفته است تا زمانی که حکم صادره به قوت خود باقی است، صدور حکم مبنی بر خلع ید به استناد آن بلامانع به نظر می رسد. 2 - الف: در فرض سوال باید با بهره گیری از طرق مختلف شکایت نسبت به آراء صادره از جمله اعترا ض ثالث و یا اعمال ماده 477 قانون آیین دادرسی کیفری مصوب 1392 رفع تعارض شود. ب: سند مالکیت فرض سوال مانع از رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نیست. دکتر احمد محمدی باردئی معاون اداره کل حقوقی قوه قضاییه