چنانچه فردی ملک فاقد سابقه ثبتی را به فروش برساند؛ اما پس

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1401/03/11

استعلام

چنانچه فردی ملک فاقد سابقه ثبتی را به فروش برساند؛ اما پس از چند سال خریدار متوجه شود زمین بیست متر کسری مساحت دارد: 1 - چنانچه شرط ضمن عقد مبنی بر داشتن متراژ زمین به مساحت فوق درج نشده و کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته باشد بدون درج قیمت هر متر مربع به صورت مجزا، آیا خریدار می تو اند ثمن مازاد بر مبیع را مطالبه کند یا این که به رغم عدم فقدان شرط ضمن عقد، موضوع مشمول مواد 355 و 385 قانون مدنی می شود؟ چنانچه عقیده بر حق مطالبه ثمن اضافه است، قیمت چه زمانی ملاک عمل دادگاه می باشد؟ 2 - چنانچه در ف رض فوق قیمت هر متر مربع مشخص شده باشد، آیا تفاوتی در حکم قضیه دارد؟ 3 - چنانچه ملک فاقد سابقه ثبتی اضافه مساحت داشته باشد، آیا فروشنده می تواند نسبت به اضافه مساحت و جه را مطالبه کند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، قیمت چه زمان ملاک است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، ا علام فرمایید فروشنده چه حقی دارد؟

نظریهٔ مشورتی

جناب آقای زاهدیان رئیس محترم شعبه 3 دادگاه عمومی حقوقی شهرستان بوشهر با سلام و دعای خیر؛ بازگشت به استعلام شماره 9034/45946/1 مورخ 1400/12/22 به شماره ثبت وارده 1739 مورخ 1400/12/22 ، نظریه مشورتی کمیسیون قوانین مدنی این اداره کل به شرح زیر اعلام می شود: 1 - اولاً، احراز قصد طرفین با مرجع رسیدگی کننده است. ثانیاً، از استعلام صورت گرفته چنین مستفاد است ک ه طرفین در حین معامله به مساحت ملک فاقد سابقه ثبتی به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشته اند؛ چرا ک ه کل مبیع در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نشده است و در واقع بیشتر مکان و موقعیت ملک مد نظر بوده است و نه مساحت آن؛ لذا خریدار حقی بر محاسبه نقیصه و دریافت مابه ازای آن از ثمن پرداختی ندارد؛ مگر این که طرفین به این امر ت راضی کنند؛ همچنین از آن جا که شرط داشت ن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته است، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست. 2 - در فرض سوال که به ازای هر متر مربع از ملک، قیمت مشخص شده است، موضوع مشمول حکم مقرر در ماده 384 قانون مدنی ا ست؛ توزیع پذیری ثمن نسبت به هر متر مربع از ملک، اقتضای استناد به این ماده و استرداد حصهای از ثمن به نسبت عرصه موجود را فراهم می آورد. 3 - با توجه به مراتب فوق، چنانچه به ازای هر متر مربع از ملک قیمت مشخصی تعیین نشده باشد، پاسخ همان است که در بند اولا ً فوق آ ورده شد. فروشنده به ازای اضافه مساحت ملک حقی بر محاسبه زیاده و دریافت ما به ازای آن ندارد؛ اما اگر به ازای هر متر مربع ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیه ناپذیری ملک اس تناد به قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی ممکن نیست؛ اما با استفاده از ملاک ماده 149 اصلا حی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سوال می توان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه