1 - چنانچه فردی ملکی را بر اساس دستور نقشه به مساحت
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1404/02/01
استعلام
1 - چنانچه فردی ملکی را بر اساس دستور نقشه به مساحت مشخص فروخته باشد؛ اما بر خلاف نقشه اولیه، در حیاط ملک )مشاعات ملک( مبادرت به ساخت چند مغازه نماید و با طرح موضوع در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری به پرداخت جریمه محکوم شود، آیا رأی صادره از سوی این کمیسیون رفتار فروشنده را جواز می بخ شد؟ آیا خریدار یا خریداران می توانند مطالبه حق نمایند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا می توانند دعوای ابطال س ند مالکیت و اصلاح اسناد و سپس خلع ید و قلع و قمع مستحدثات را مطرح کنند و یا تنها می توانند مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از قسمت مشاعی که کاهش یافته است را درخواست کنند؟ 2 - آیا بین فرض اخذ پایان کار و عدم صدور صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت برای هر واحد و فرض صدور صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت، ت فاوتی وجود دارد؟
نظریهٔ مشورتی
1 - در فرض سوال که ملک و مشاعات آن به فروش رسیده است؛ اما فروشنده پس از فروش در حیاط ملک مبادرت به ساخت و ساز چند مغازه نموده است، اولاً، صدور رأی از سوی کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی مبنی بر محکومیت به پرداخت جریمه صرفا ً ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی صورت گرفته از سوی مرتکب است؛ اما اقدامات خلاف قانون مالک نسبت به حقوق مالکانه دیگران را مشروعیت نمی بخشد. ثانیاً، در فرض سوال، تصرف بعدی در مشاعات ملک و ساخت و ساز در آن اقدامی مغایر قانون و تصرف در املاک غیر و تابع عمومات حاکم بر موضوع است و بر این اساس، حق مالکان یادشده بر طرح دعوا و حسب مورد درخواست خلع ید و قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت به قوت خود باقی است؛ اما موجب قانونی برای مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از بخش مشاعی نیست و در ص ورت مطالبه غرامت، تعیین میزان آن بر اساس نظر کارشناس و در نهایت به تشخیص دادگاه است. 2 - در فرض سوال با توجه به مراتب پیش گفته، دعوای مالکان بخش های مشاعی ملک در خصوص ساخت و سازهای خلاف قانون صورت گرفته تابع عمومات حاکم بر قضیه است و تنظیم یا عدم تنظیم صورت مجلس تفکیکی و صدور یا عدم صدور سند رسمی مالکیت برای مالکان، موثر در مقام نیست. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه