1 - چنانچه خریدار ملک را تصرف کند و سند رسمی ملک

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/05/10

استعلام

1 - چنانچه خریدار ملک را تصرف کند و سند رسمی ملک همچنان به نام فروشنده باشد و متعاقبا ً معامله به جهتی باطل اعلام شود، آیا فروشنده می تواند همزمان خواسته های اعلام بطلان معامله و خلع ید را مطرح کند یا باید دعوای تصرف عدوانی را اقامه کند؟ 2 - در فرض سوال چنانچ ه معامله فسخ شود، آیا فروشنده می تواند همزمان خواسته های تأیید فسخ معامله و خلع ید را مطرح کند و یا آنکه باید دعوای تصرف عدوانی را مطرح کند؟ فروشنده در این فروض با چه خواسته ای می تواند ملک را مسترد و از تصرف خریدار خارج کند؟ 3 - در هر یک از فروض بطلان و فس خ معامله، چنانچه سند رسمی به نام خریدار تنظیم شده باشد، فروشنده با چه خواسته ای می تواند ملک را مسترد کند؟

نظریهٔ مشورتی

اولاً، طرح دعوای اعلام بطلان و خلع ید یا فسخ معامله و خلع ید به صورت همزمان با منع قانونی مواجه نیست؛ زیرا خواسته خلع ید با دعوای اصلی ناشی از یک منشأ بوده و بر مطالبه آن ایرادی مترتب نمی باشد. ثانیاً، دعوای تصرف عدوانی فرع بر مالکیت نیست و صرفا ً سبق تصرف خواهان و لحوق تصرف عدوانی خوانده مورد رسیدگی قرار می گیرد و در موارد مذکور در فرض سوال که دعاوی مطرح شده فرع بر مالکیت است، طرح دعوای تصرف عدوا نی موضوعا ً منتفی است. ثالثاً، در مصادیقی از فرض سوال که سند رسمی انتقال تنظیم و سپس بطلان معامله احراز و یا آنکه فسخ شده است، در هر حال طرح دعوای ابطال این سند ضروری است. رابعاً، با توجه به حکم مقرر در ماده 454 قانون مدنی مبنی بر این که » هرگاه مشتری مبیع ر ا اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود «... و ماده 455 همان قانون که مقرر می دارد » اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد «... و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاک ماده 286 و مواد 287 ، 363 و 364 این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر این ًکه بر خلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحا ً یا ضمنا برای مد ت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 4 / 3 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالاشاره تصریح شده است. بنا به مراتب فوق در فرض سوال که پس از معامله و تصرف خریدار در ملک، معامله به جهتی از جهات باطل و یا فسخ شده است، صدور حکم بر خلع ید از ملک متنازع فیه فرع بر آن است که مالکیت خواهان احراز و ملک نیز در تصرف خوانده باشد. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه