به استحضار می رساند در خصوص دعاوی که از سوی شخص حقوقی

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/05/09

استعلام

به استحضار می رساند در خصوص دعاوی که از سوی شخص حقوقی موقوفه به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و پرداخت پذیره و اهدایی علیه شرکت مادر تخصصی ساخت و توسعه زیربناهای حمل و نقل کشور یا دستگاه های اجرایی م طرح می شود، آرای متفاوتی از مراجع قضایی صادر شده است؛ توضیح این که در طی سال های 1317 تا 1321 و احداث خط راه آهن تهران به تبریز و همچنین با راه اندازی آزاد راه زنجان - تبریز در سال 1385 ، مقداری از اراضی موقوفه در مسیر خط راه آهن یا آزادراه قرار گرفته است و نمایندگان موقوفه دعاوی مزبور را به طرفیت شرکت دولتی فوق الذکر یا دستگاه اجرایی ذی ربط اقامه می کنند. در برخی آرای صادره، پس از ارجاع موضوع به کارشناس و تعیین قیمت روز عرصه اراضی قرار گرفته در طرح، شرکت فوق الذکر به تنظیم سند ر سمی اجاره با پرداخت اجاره بها ی روز و پرداخت قیمت کامل روز عرصه در حق شخص موقوفه محکوم شده است؛ در برخی آرای دیگر به جهت این که زمین به صورت تلف درآمده و تنظیم قرارداد اجاره امکانپذیر نیست، قرار عدم استماع صادر شده است. با عنایت به توضیحات پیش گفته، خواهشمند است به پرسش های زیر پاسخ ده ید: 1 - ماده یک آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10/2/1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، دریافت همزمان سی درصد قیمت عادله روز زمین به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدایی علاوه بر مال الاجاره عادله روز از سوی شخص موقوفه را تج ویز کرده است؛ برخی دادگاه ها علاوه بر مال الاجاره به پرداخت صد در صد قیمت عادله روز عرصه هم رأی می دهند؛ از طرف دیگر، تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی، فقط یکی از دو راهکار تملک از سوی دولت در فرضی که تبدیل به احسن مجاز است و یا اجاره طویل المدت را مورد شناسایی قرار داده است. قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 نیز فقط پرداخت بها و عوض زمین های واقع در محدوده شهرها را پیشبینی کرده است؛ بنابراین، در حالتی که عرصه مورد نیاز برای اجرای طرح های عمومی، عمرانی و نظامی دولت موقوفه باشد، آیا باید مفاد ماده یک آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10/2/1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی رعایت شود یا اح کام لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 ؟ 2 - آیا حکم محکومیت به پرداخت قیمت روز زمین ت وأم با الزام به تنظیم سند رسمی اجاره با پرداخت مال ا لاجاره عادله روز که تا زمانی نامعلوم ادامه دارد، دارای وجاهت قانونی است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، وجه تمایز بین تملک مال وقف و ملک خصوصی مردم که این تفاوت را توجیه کند، چیست؟ 3 - آیا اطلاق ماده 7 آیین نامه یادشده که اعلام می دارد: » در صورتی که مورد استفاده از زمین منطبق با نیات واقف نباشد، کلیه وزارتخانه ها، سازمان ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت و موسسات عمومی غیر دولتی نظیر شهرداری ها و نیز نهادهای انقلابی مشمول پرداخت پذیره طبق این آیین نامه خواهند بو د « ، با قوانین موضوعه از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 تعارض و منافات دارد؟ در فرضی که عرصه موقوفه در مسیر برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه ها یا موسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها قرار می گیرد و برای اجرای این طرح ها نیاز به تملک عرصه موقوفه باشد، چگونه می توان احکام این دو دسته از مقررات را جمع و اجرایی کرد؟ 4 - در صورت اعتقاد به موجه بودن پرداخت همزمان قیمت روز زمین و مال الاجاره، آیا باید به سی درصد قیمت روز زمین وقفی رأی داد یا صد درصد آن؟ 5 - آیا زمین موقوفه ای که خط راه آهن یا بزرگراه و آزادراه از آن عبور کرده است، در حکم تلف محسوب می شود؟ چنانچه انتفاع از زمین آنگونه که نیت واقف بوده است، امکانپذیر نباشد و به حکم عرف و عادت همین وضعیت مستمر باشد، آیا حیات حقوقی وقف پایان یافته است؟ آیا این موضوع که صرفا ً قسمتی از موقوفه در طرح عمومی و عمرانی قرار گرفته باشد یا همه آن، در حکم ق ضیه تأثیری دارد؟ 6 - آیا تملک تمامی یا قسمتی از موقوفه از سوی دولت در اجرای طرح های عمومی، عمرانی و نظامی مجاز است؟ در صورتی که انتقال یا تملک کامل موقوفه مجاز شمرده شود، آیا باید عواید حاصل و م

نظریهٔ مشورتی

1 و 2 - اولاً، فروش و تملک اراضی و املاک موقوفه جز در موارد استثنایی مقرر در مواد 88 و 89 قانون مدنی و تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات بعدی، شرعا ً و قانونا ً مجاز نیست؛ بنابراین، در فرض سوال تملک اراضی موقوفه عام و موقوفاتی که اداره آن ها به لحاظ نداشتن متولی برعهده سازمان اوقاف است توسط شرکت مادر تخصصی ساخت و توسعه زیربنای حمل و نقل کشور و یا دست گاه اجرایی دیگر باید با رعایت تبصره 4 ماده 5 اخیرالذکر و مطابق تشخیص سازمان اوقاف و در موقوفاتی که متولی منصوص امین دارند به تشخیص متولی و )بنا بر نظریه شماره 31086/102 مورخ 9 / 3 / 1401 فقهای شورای نگهبان و رأی شماره 140109970905811174 مورخ 22 / 6 / 1401 هیأت عمو می دیوان عدالت اداری( به طریق مذکور در این قانون و از طریق تبدیل به احسن صورت گیرد و یا در مواردی که این امر شرعا ً مجاز نیست، این اراضی و املاک به اجاره طویل المدت داده شود. بنابراین حسب مورد در صورت جمع بودن شرایط تبدیل احسن، موقوفه به تملک دستگاه اجرایی مجری طر ح با پرداخت قیمت روز املاک با لحاظ طلق بودن ملک در خواهد آمد؛ اما چنانچه امکان تملک وجود نداشته باشد و موقوفه به اجاره طویل المدت دستگاه اجرایی مجری طرح درآید، رعایت مقررات آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10 / 2 / 1365 هیأت وزیران با اصل احات و الحاقات بعدی از جمله ماده یک آن ضروری است. ثالثاً، با عنایت به مراتب پیش گفته، در فرض سوال، پرداخت قیمت عادله روز املاک توأم با پرداخت مال الاجاره فاقد وجاهت قانونی است. 3 - حکم مقرر در ماده 7 )اصلاحی 4 / 8 / 1382 ( آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10 / 2 / 1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی با لحاظ ماده 12 )الحاقی 31 / 4 / 1397 ( این آیین نامه از فرض تملک ملک توسط دستگاه اجرایی در اجرای لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه ها ی عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی خروج موضوعی دارد و صرفا ً ناظر بر فرضی است که مورد استفاده دستگاه اجرایی از زمین موقوفه منطبق با نیات واقف نباشد که در این صورت ملزم به پرداخت پذیره وفق مواد و احکام مقرر در این آیین نامه می ب اشند؛ اما در صورت تملک ملک موقوفه توسط دستگاه اجرایی باید وفق تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی یادشده رفتار شود و حسب مورد باید قیمت و بهای عادله روز تقویم اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق )با لحاظ طلق بودن ملک و نه موقوفه بودن آن( موضوع ماده 5 لایحه قانونی مذکور و یا قیمت روز )در فرض تملک ملک موقوفه توسط شهرداری وفق ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 ( پرداخت شود. 4 - با توجه به مراتب فوق، پاسخ به این پرسش منتفی است. 5 - صرف تملک تمام یا بخشی از موقوفه توسط دستگاه اجرایی، تلف حکمی موقوفه محسوب نمی شود؛ بو یژه در فرضی که نوع بهره برداری از ملک توسط دستگاه تملک کننده با نیت واقف منطبق و در همان راستا باشد؛ اما اگر آنگونه که در فرض سوال آمده است، انتفاع از ملک، به نحوی که مدنظر واقف بوده است، امکان پذیر نباشد و چن ین وضعیتی دائ می و یا مستمر باشد، با توجه به حکم مقرر در تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و از آنجا که در چنین فرضی استمرار انتفاع از موقوفه و اجرای غرض واقف منتفی است، )شرط دوام و تأبید منتفی است(، چنانچه تبدیل به احسن موقوفه قانونا ً مجاز باشد؛ از موارد تبدیل به احسن است و این امر نیز به معنای اضمحلال وقف و بطلان آن نمی باشد و بدل نیز حکم وقف را دارد؛ در فرضی هم که تبدیل به احسن قانونا ً مجاز نباشد، از موارد اج اره طویل المدت ملک است که در چنین فرضی نیز تلف حکمی موقوفه منتفی است. 6 - به موجب ماده 90 قانون مدنی، عین موقوفه در موارد جواز بیع )یا تملک( به اقرب به غرض واقف تبدیل می شود؛ بنابراین در فرض سوال، در صورت تملک موقوفه توسط دستگاه اجرایی، قیمت پرداختی و دیگر ع واید دریافتی باید در اقرب به غرض واقف صرف شود و چنانچه ملکی در این راستا خریداری شود، ملک مزبور به وقفیت درآمده و عواید حاصل از آن طبق نظر واقف صرف خواهد شد. 7 - اولاً، همانگونه که پیش تر نیز آورده شد، در فرض سوال و در صورت به اجاره طویل المدت دادن ملک موق وفه تملک شده توسط دستگاه اجرایی، صرفا ً اجاره بها با رعایت تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی صدرالذکر و آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10 / 2 / 1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی تعلق می گیرد و موجبی برای الزام دستگاه تملک کننده به پرداخت کام ل بهای روز ملک موقوفه، آنگونه که در فرض سوال آمده است، نمی باشد. ثانیاً، با توجه به ماده 2 آیین نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10 / 2 / 1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، مستأجر عرصه ای که حق تملک اعیان داشته و احداث اعیان نموده است، مکلف است در صورت انتقال مورد اجاره به غیر، پانزده درصد مابه التفاوت ارزش فعلی عرصه موقوفه نسبت به زمان ایجار را به عنوان پذیره و به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت کند و در نقل و انتقالات بعدی نیز این ترتیب رعایت می شود. این فروشنده )مستأجر( است که باید پذیره را به ترتیب فوق پرداخت کند و از عبارت » ا ًبتدائا « مذکور در ماده یک این آیین نامه، نمی توان صرف اخذ پذیره از اولین فروشنده را مستفاد دانست و به سبب تصریح ماده 2 آیین نامه، در تمامی نقل و انتقالات اخذ پذیره از مستأجر )فروشنده( با رعـایت ترتیبات مـذ کور در ای ن ماده ضروری است؛ مگر در انتقالات ناشی از ارث که وفق ماده 6 آیین نامه یادشده، طبقه اول وراث از پرداخت پذیره معاف هستند و یا در فرض اجرای ماده 12 همین آیین نامه. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه