1 - اولاً، عدم قابلیت استماع دعوا که به عنوان ضمانت اجرای

اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/11/17

نظریهٔ مشورتی

1 - اولاً، عدم قابلیت استماع دعوا که به عنوان ضمانت اجرای عدم ثبت ادعاهای موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مطرح شده است، در مرحله پیش از ورود در ماهیت دعوای مطروحه است؛ در حالی که صدور حکم بر بی حقی به استناد ماده 299 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 مستلزم ورود در ماهیت و رسیدگی ماهوی و اتخاذ تصمیم قاطع دعوا در ماهیت است و رسیدگی ماهوی اصولا ً در مواردی شایسته است که امکان صدور حکم به نفع مدعی وجود داشته باشد و از آنجایی که در فرض سوال به دلیل عدم بارگذاری اطلاعات در سامانه، پذیرش دعوا به استناد ماده 10 یادشده با منع قانونی مواجه است، مقصود از عدم قابلیت استماع دعوا صرفا ً رد شکلی دعوا است. ثانیاً، قانون گذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت » قابل استماع نبوده « را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت » فاقد اعتبار « را ناظر بر » ادله راجع به آن ها « به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل الیه ر ا در موقعیتی قرار می دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند. 2 - با توجه به ماده 10 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 و تبصره این ماده، پیش نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ اما بر اساس ماده 7 آیین نامه یادشده که دلالان معاملات املاک را مکلف کرده است » مطابق مقررات این آیین نامه پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصـدیق الکترونیـکی آنان نسبت به درج پیش نویس قرارداد بر اساس نمون ه هایی که سازمان در اختیار آنان قرار می دهد، اقدام نمایند « ، تصدیق الکترونیکی طرفین نسبت به پیش نویس ام ری ضروری است. 3 - قانون گذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی که متعاملین از آن یاد کرده اند به نحو تمثی لی ذکر نماید؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه نامه و امثال آن استفاده می کنند، قانون گذار بدون آن که در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی را استفاده ک رده است؛ بدون آن ک ه بار معنایی جدیدی برای دو عنوان » تعهد به بیع « و » قولنامه « مد نظر داشته باشد. 4 - اولاً، فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449 ، 450 و 451 قانون مدنی موید این دیدگاه است. ثانیاً، از آنجایی که فسخ به صرف اراده و اعلام آن محقق می شود و اصولا ً ثبت آن مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و ... و یا آن که طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذی ربط خواهد بود. بنا به مراتب پیش گفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمی باشد. 5 - ه ر چند واژگان مطرح شده در پرسش به گونه ای نامرتب در ماده 10 قانون الزام به ثبت به کار گرفته شده است و از این حیث قابل انتقاد می باشد؛ ولی عبارت » قابل استناد « و » معارضه « در ماده یاد شده ناظر بر ادله و » اس تماع « ناظر بر دعاوی می باشد. 6 - در ماده یک قانون حکمی که دلالت بر بطلان سند و یا معامله بنماید وجود ندارد و بی اعتبار دانستن سندی آن هم نه به صورت مطلق بلکه صرفا ً در مراجع قضایی، شبه قضایی و دستگاه های اجرایی با باطل تلقی کر دن معامله موضوع سند و یا بی اعتباری مطلق سند ملازمه ای ندارد. 7 - با توجه به پاسخ بندها ی قبلی، پاسخ این بند روشن است. 8 - منظور از » مذاکرات مقدماتی « مذاکراتی است که به منظور رسیدن به توافق و انجام معامله بین طرفین به عمل می آید و جنبه الزام آور ندارد و حتی اگر به پیش نویس منتهی شود نیز با توجه به مواد 10 و 13 آیین نامه لازم الاجرا نمی باشد و اگر مبالغی هم رد و بدل شود، این مبالغ از ذیل عنوان ثمن خارج است. 9 - با توجه به اینکه عبارت » انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول « مندرج در تبصره 2 ماده یک ظهور در انتقال عین دارد؛ لذا وکالت اجاره دادن یا انتقال سرقفلی از شمول تبصره یاد شده خارج است. 10 - اولاً، با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 طرفین پیش نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش ن ویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رس می مراجعه کنند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش نویس قرارداد از سامانه حذف می شود. وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیش نویس قرارداد می توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیش نوی س را در سامانه درج کرده است، پیش نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است. ثانیاً، با توجه به ماده 10 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی م عاملات اموال غیر منقول مصوب 18 / 7 / 1403 و تبصره این ماده و همچنین ماده 13 آیین نامه یادشده پیش نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثـار حقـوقی قـرارداد اسـت؛ بر این اسـاس و از آنجا که وفق مواد یادشـده هر یک از طرفین می توانند پیش از مهلت پنج ر وزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، پیش نویس قرارداد را از سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسوولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی قرارداد رسمی در پی داشته باشد. به طریق اولی در فرض سوال که حتی پیش از ثبت پیش نویس در سامانه و پس از گفت و گوهای مقدماتی مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده است، موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام