1 - با عنایت به اینکه هدف از قانون الزام به ثبت

Question

1 - با عنایت به اینکه هدف از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، ساماندهی اسناد
عادی است، در خصوص قولنامه هایی که در محدوده شهر بوده و فاقد ساختمان می باشد و مشمول هیچ یک از
قوانین حاکم؛ از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و
یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات
بعدی نمی باشد، تدبیری اتخاذ نشده است.
2 - آیا حکم عدم قابلیت استماع دعوا در ماده یک قانون یادشده، صرفا ً شامل دعوای استرداد عوضین می باشد و
یا آنکه دعوای مطالبه خسارت عوضین ر ا نیز شامل می شود؟
3 - آیا اسناد رسمی تعهدآور؛ مانند سند رسمی ازدواج، مشمول حکم ماده یک قانون است؟ به عبارت دیگر، آیا
تعهدات الزام آور اسناد رسمی هم باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؟
4 - تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر، حق فسخ را برای طرفین مفر وض دانسته است؛ در فرضی که طرفین حق
فسخ را از خود ساقط کرده باشند چگونه به این دعوا در محاکم رسیدگی می شود؟
5 - ماده یک قانون در خصوص اسناد متضمن انحلال، فسخ، اقاله و سقوط حقوق مربوط به اموال غیر منقول ساکت
است و لازم است در آیین نامه اجرایی قانون در این خصو ص تعیین تکلیف شود.
6 - در اجرای تبصره 3 ماده یک قانون یادشده، پیشنهاد می شود در آیین نامه درج شود که دادگاه صلح و شورای
حل اختلاف یک نسخه از گواهی حصر وراثت مربوط به افرادی که در گذشته فوت کرده اند و گواهی یادشده برای
آنان به تازگی صادر شده است را نزد اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کنند.
7 - در تبصره 5 ماده یک قانون، عبارت » دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی « دارای ابهام است. مقصود از
این حکم چیست؟
8 - تبصره 6 ماده یک تکراری و زائد است و حکم آن تابع عمومات به نظر می رسد.
9 - در ماده 3 قانون، قرارداد پیش نویس چه اعتباری دارد؟ ماهیت آن چیست؟ آیا موجب ایجاد حق است؟ آیا
می توان به استناد قرارداد پیش نویس، فروشنده را به حضور در دفتر اسناد رسمی ملزم کرد؟

10 - در خصوص حکم ماده 3 قانون، آیا پیش نویس حقی برای طرفین ایجاد می کند؟ اگر هر یک از طرفین معامله
نقض تعهد نمودند، ج بران نقض تعهد چگونه است؟ ضمانت اجرای آن چیست؟
11 - در خصوص حکم ماده 3 قانون، چنانچه هر یک از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند، آثار حقوقی قرارداد
پیش نویس چیست؟
12 - در ماده 3 یادشده، ضمانت اجرای عدم ثبت پیش نویس در سامانه چیست؟
13 - در ماده 4 قانون، آیا منظور از حق واگذاری محل، قرارداد اجاره است یا مقصود صرفا ً سرقفلی و حق کسب
یا پیشه یا تجارت است؟ آیا قرارداد اجاره را نیز شامل می شود؟
14 - در خصوص بند » ب « ماده 4 قانون، چنانچه املاک در محدوده روستا باشند، به تأسی از تبصره ذیل ماده 10
آیین نامه اجرایی قانون الحاق م وادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 21 / 4 / 1390
هیأت وزیران در هیأت موضوع ماده 6 این آیین نامه مطرح و رأی به تنظیم اظهارنامه ثبتی داده شود و در خصوص
مابقی املاک مطابق قانون ثبت اسناد و املاک نسبت به پذیرش ثبت اقدام شود.
15 - پیشنهاد می ش ود در آیین نامه قانون برای مراجع قضایی، سامانه ای جهت اعلام تصمیمات موضوع ماده 8 قانون
به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعریف و پیش بینی شود.
16 - پیشنهاد می شود در ماده 8 قانون مفهوم ایجاد و سلب هر گونه حق عینی، شفاف و یا به طور مصداقی و نمونه
ذکر شود.
17 - در اجرای ماده 8 قانون، پیشنهاد می شود در آیین نامه، مرجع مجری رأی که مراتب را به سازمان ثبت اسناد و
املاک اعلام می کند، مشخص شود؛ در همین راستا پیشنهاد می شود دادگاه بدوی مکلف به این امر دانسته شود.
18 - در ماده 9 قانون، شناسایی مجاورین چگونه صورت می گیرد؟ آیا در نتیجه تحقیق محلی است و یا بر اساس
اسناد رسمی؟ پیشنهاد می شود با توجه به اینکه سازمان امور اراضی تهیه نقشه و احراز تصرف متصرفین را بر عهده
دارد، این موضوع نیز توسط سازمان امور اراضی انجام پذیرد.
19 - در فراز پایانی ماده 10 قانون ضمانت اجرای خاصی پیش بینی نشده است.
20 - عبارت مدعی مذکور در ذیل ماده 10 قانون ناظر بر شخص اخیر یعنی شخص ثالث با حسن نیت است و یا
تمامی مدعیان موضوع این ماده را شامل می شود؟
21 - در ماده 10 قانون، چگونگی ثبت و تشخیص ادعاهای معارض و متعدد نسبت به یک ملک مبهم است. چنانچه
قابلیت ث بت دارد، نحوه تشخیص معامله صحیح چگونه است؟

22 - قانونگذار برای اجرای تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
توسط دستگاه های موضوع این تبصره مدت زمان خاصی تعیین نکرده است.
23 - در خصوص تکالیف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تکلیف روستاهایی که فاقد طرح هادی هستند،

اداره کل حقوقی قوه قضاییه · Accepted Answer

1 - نظر به اینکه اقدام برای اخذ سند رسمی مالکیت منحصر به موارد مذکور در استعلام یعنی اقدام از طریق قانون
تعیین تکلیف وضع یت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 و یا قانون الحاق موادی به قانون
ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1388 با اصلاحات و الحاقات بعدی نمی باشد، در خصوص
قولنامه های راجع به املاک دارای ساختمان واقع در محدوده شهر ابتدا باید وفق ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مستندات این معاملات در سامانه موضوع این ماده بارگذاری شود و سپس
به طرفیت مالک رسمی طرح دعوا شود و یا در فرض فقدان سابقه ثبتی، موضوع از طریق ثبت عمومی پیگیری و
اقدام لازم جهت اخذ سند انجام شود.
2 - در خصوص دعوای استرداد عوضین موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی مـعاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 ، عوضین باید بدون نقص و به همان گونه ای که در زمان معامله مبادله شده است، مسترد شود؛ بر این
اساس در فرض سوال، دعوای مطالبه خسارت وارده به عوضین که از توا بع دعوای استرداد عوضین است، قابلیت
استماع دارد.
3 - اولاً، به موجب حکم عام ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 هر عمل
حقوقی؛ اعم از عقد و ایقاع که موضوع و یا نتیجه آن انتقال باشد؛ اعم از مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع )اعم از
ع مری یا رقبی( برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول و وقف و نیز عقودی که برای
ثالثی ایجاد حق عینی نماید؛ مانند عقد رهن و یا عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و
اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان؛ اعم از
اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و یا اینکه موضوع و یا نتیجه آن، تعهد به انجام کلیه اعمال
حقوقی مذکور باشد، تابع این قانون است و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
ثانیاً، عقد نکاح از حیث عموم عبارت » هر عمل حقوقی « مشمول ماده یاد شده است؛ مشروط بر اینکه در نتیجه آن،
انتقال مال غیر منقول و یا تعهد به آن ایجاد شود؛ بنابراین، چنانچه در ضمن عقد نـکاح مال غیر منقول توسط زوج
و یا شخص ثالثی به زوجه تملیک شود )به عنوان نتیجه عقد( و یا تعهد به آن شود، مشمول حکم مقرر در ماده یک
مذکور می باشد . بدیهی است مطلق تعهدات الزام آور در عقد نکاح مشمول آن نخواهد بود.
4 - پیش فرض ذکر شده در استعلام مبنی بر اینکه در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال
غیر منقول مصوب 1403 ، قانونگذار حق فسخ را برای طرفین مفروض دانسته است، با حکم مقرر در ای ن تبصر ه

منطبق نمی باشد و از آنجا که پرسش مبتنی بر پیش فرض نادرست است، ارائه نظریه مشورتی در این خصوص
موضوعا ً منتفی است.
5 - اولاً، صرف نظر از آنکه برای ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403
آیین نامه ای پیش بینی نشده است، فسخ و ا قاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی موضوع این ماده قرار می گیرد و در
خصوص دیگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنکه در این زمینه از مرجع صالح رأی صادر
شود، مطابق ماده 8 قانون اقدام می شود.
ثانیاً، اسقاط حق انتفاع یا حق ارتفاق نیز ذیل عنوان عمل حقوقی مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی
معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 قرار می گیرد؛ زیرا در نتیجه اسقاط هر یک از این حقوق، حق به طرف
مقابل منتقل می شود و مشمول حکم ...» یا نتیجه آن انتقال «... مندرج در ماده یک یادشده قرار می گیرد.
6 - با تو جه به اطلاق تبصره 3 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تکلیف
مرجع صادرکننده گواهی حصر وراثت به انعکاس آن به مرجع ثبتی، پیشنهاد مطرح شده در خصوص پیش بینی
مقرره ای در آیین نامه برای تعیین تکلیف گواهی های حصر وراثت صادره پس از لازم الاجرا شدن این قانون نسبت
به کسانی که پیش از اجرای آن فوت کرده اند، منتفی به نظر می رسد.
7 - حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی
مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کنن ده می باشد.
8 - صرف نظر از وارد بودن یا نبودن انتقاد مطرح شده نسبت به تبصره 6 ماده یک قانون صدرالذکر، پرسش خاصی
که مستلزم ارائه نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده است.
9 ، 10 ، 11 و 12 - با توجه به مواد 10 ، 12 و 13 آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ام وال غیر
منقول مصوب 18/7/1403 ، پیش نویس قرارداد موضوع ماده 3 این قانون، پیش از ثبت آن در سامانه موضوع ماده
یک قانون یادشده، حق و تعهدی برای طرفین ایجاد نمی کند؛ بر این اساس، پیش نویس فاقد آثار حقوقی قرارداد
است و در صورت عدم ثبت، دعوای الزام به ثبت پیش نو یس فاقد محمل قانونی است.
13 - در ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، عبارت » حق واگذاری محل «
با عبارت داخل پرانتز )حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری( توصیف شده است
و قرارداد اجاره از شمول این عناوین خا رج است؛ بنابراین، مالیات اجاره بها بر مبنای مأخذ مذکور در این ماده
محاسبه نمی شود.

14 - پرسش مطرح شده مبهم است؛ ضمن آنکه، ماده 4 قـانون الزام به ثبـت رسـمی معـاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 فاقد بند » ب « می باشد و مشخص نیست مقصود ماده 4 کدام قانون است؛ بر ا ین اساس، در وضعیت
موجود امکان پاسخگویی از سوی این اداره کل فراهم نمی باشد.
15 - پیشنهاد مطرح شده مبنی بر پیش بینی سامانه ای برای مراجع قضایی جهت اعلام تصمیمات و آرای قطعی
مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی راجع به ابنیه، اراضی و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور د ر
ذیل ماده 8 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مـصوب 1403 ، موجه و منطقی می باشد؛ اما از
آنجا که در این قانون برای ماده 8 یادشده آیین نامه ای پیش بینی نشده است، در فرض تصویب دستورالعمل اجرایی
برای این ماده، ای

1 - با عنایت به اینکه هدف از قانون الزام به ثبت

استعلام

نظریهٔ مشورتی