1 - به موجب مواد 2 و 7 قانون تعیین تکلیف وضعیت
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1403/11/03
استعلام
1 - به موجب مواد 2 و 7 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 ، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی در پرونده های مشمول، پس از استعلام سازمان ثبت اسناد و املاک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری، پاسخ ثبت را ارسال می کنند و این امر به صدور سند مالکیت منجر می شود؛ اما در حال حاضر حکم مقرر در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقو ل مصوب 1403 و درج عبارت » بهره برداری کشاورزی( « موجب اختلاف و ارائه تفاسیر مختلف شده است؛ بدین توضیح که چنانچه پاسخ استعلام ارسال نشود، عملا ً نقض غرض برای تسهیل در صدور سند رسمی است. به نظر می رسد این قان ون صرفا ً در مقام بیان عدم لزوم رعایت حد نصاب موضوع قا نون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب 1385 می باشد تا صدور سند رسمی مالکیت را تسهیل کند؛ بنابراین در مقام جمع بین مواد یادشده می توان گفت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور اراضی مکلفند نظر مثبت خود را اعلام و در صورت تغیی ر کاربری، بر اساس وظیفه ذاتی خود در مرجع قضایی طرح شکایت نمایند. خواهشمند است در این زمینه اعلام نظر فرمایید. 2 - با عنایت به ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، آیا پس از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون، الزام پیش بینی شده برای مش اوران املاک فقط نسبت به ثبت اسناد رسمی حدنگار صادره پس از تاریخ مذکور در سامانه است و حق دلالی هم در همین مورد مشمول قانون است و یا آنکه به نحو اطلاق ممنوع از تنظیم قولنامه هستند؟ نحوه محاسبه حق دلالی )کمیسیون( در موارد مختلف متفاوت است؛ نحوه نظارت بر مشاو ران املاک چگونه است؟ 3 - با توجه به لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، آیا ادامه فعالیت سامانه خودنویس وزارت راه و شهرسازی که همچنان با تنظیم مبایعه نامه عادی در سامانه معاملات غیر رسمی صورت می گیرد، مغایر قانون صدرال ذکر نیست؟
نظریهٔ مشورتی
1 - اولاً، قانون گذار در تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تسهیل صدور سند مالکیت حدنگار )کاداستری( به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اراضی کشاورزی با رعایت قیود مندرج در این تبصره است و حکم تبصره یاد شده، ناسخ مقررات مذکور در قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 نیست؛ زیرا این قانون، متضمن احکام راجع به صدور سند مالکیت برای اراضی مشمول قانون یادشده بر اساس رأی هیات حل اختلاف موضوع ماده یک قانون؛ از جمله با رعا یت تبصره 3 ماده 6 است. بر این اساس، چنانچه به دلیل فقدان شرط بهره برداری کشاورزی، صدور سند مالکیت بر اساس تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 امکان پذیر نباشد، برای رسیدگی به درخواست ذی نفع برای صدور سند به استناد قان ون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب 1390 منعی وجود ندارد. ثانیاً، هر چند وفق ذیل تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون، فرع بر ارائه پاسخ مثبت و زارت جهاد کشاورزی مبنی بر بهر ه برداری کشاورزی است؛ اما چنانچه نظر آن وزارتخانه بر فقدان بهر ه برداری کشاورزی باشد، همچنان تکلیف آن مرجع به ارائه پاسخ باقی است. 2 - اولاً، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی در خصوص املاک م وضوع تبصره 4 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ملزم به اقدام بر اساس ماده 3 این قانون و آیین نامه اجرایی آن مصوب 18 / 7 / 1403 هستند و حق الزحمه دلالی آن ها نیز در حال حاضر تابع تعرفه های موجود است و در صورت تعیین تعرفه در اجرای تبصره یک ماده 3 قانون یادشده، بر اساس این تعرفه خواهد بود. ثانیاً، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره 4 ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازم الاجرا شدن ماده یک قانون، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد د ر خصوص املاک غیر منقول دارای سابقه ثبتی بر اساس رویه و تعرفه های موجود ندارند. ثالثاً، از آن جا که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و آیین نامه اجرایی ماده 3 این قانون مصوب 18 / 7 / 1403 ، در خصوص نظارت بر دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی حکم خاصی پیش بینی نشده است، نظارت بر عملکرد آنان تابع دیگر مقررات حاکم است. 3 - اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر من قول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن ها صادر می شود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت )تبصره 4 ماده یک( و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع به آنها، یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون )موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی( است. ثانیاً، نظر به این که به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 » دلالان مـعامـلات امـلاک نمی توانند در معاملات موضوع مـاده یک این قانون مـبادرت به تنظـیم سـند عادی قرارداد نمایند « و با لحاظ آن که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این ق انون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذکر همـچنان مـعاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضـوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت ب رسد. شایسته ذکر است وفق ذیل ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آیین نامه اجرایی موضوع این ماده خواهد بود. ثالثاً، د ر ماده 3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403 که به عنوان تبصره 7 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است، دستگاه های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، م عاملاتی، بهره برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املا ک و اسکان کشور شده اند. سامانه موضوع ماده 3 یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال غیر منقول نبوده و صرفا ً ثبت داده ه ای راجع به این املاک را شامل می شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3 یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی باشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب 1403 )تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم( از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور )بند یک تبصره 9 ( و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات امـلاک و مستغلات ک شور )چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد( با راه اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ًموضوعا منتفی است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه