1 - تشخیص و احراز تاریخ واقعی تنظیم اسناد عادی پیش از

Question

1 - تشخیص و احراز تاریخ واقعی تنظیم اسناد عادی پیش از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 ، به سبب امکان دخل و تصر ف و درج تاریخ غیر واقعی، امری دشوار بوده و در عمل ایجاد
اشکال خواهد کرد.
2 - در حال حاضر بسیاری از اراضی دارای معارضین ی پیدا و پنهان؛ اعم از مستحق و غیر آن هستند؛ به محض
اجرایی شدن قانون یادشده، تمامی مدعیان خواهان صدور سند رسمی مالکیت می شوند؛ این موضوع مستلزم بررسی
قضایی و تشکیل پرونده های متعددی نزد مراجع قضایی خواهد بود.
3 - به رغم الزامی بودن ثبت رسمی مالکیت اموال غی ر منقول از سال 1310 تاکنون همچنان بسیاری از اراضی
کشاورزی فاقد سند رسمی مالکیت هستند و اقبال عمومی ذی نفعان این اراضی که عمدتا ً مالکیت آنها به صورت
مشاعی هستند؛ برای اخذ سند رسمی مالکیت، چالش جدی را برای مراجع قضایی در پی خواهد داشت.
4 - به موجب ماده 2 قانو ن جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب
1385 ، مالکان زمین های خرد کشاورزی نمی توانند سند رسمی مالکیت دریافت کنند؛ این در حالی است که بیشتر
کشاورزان کشور از این دست هستند و تعارض بین این مقرره و تبصره 9 ماده 10 قانون الزام ب ه ثبت رسمی معاملات
اموال غیر منقول مصوب 1403 می تواند اسباب تضییع حقوق مالکان این اراضی را فراهم آورد؛ راه حل قانون
اخیرالذکر برای این مالکان، دریافت سند مشاعی است که آن هم به نظر می رسد بروز آسیب های اجتماعی و
اختلافات حقوقی جدی را موجب شود.
5 - در ماده یک قانون صدرالذکر، در خصوص غیر مسموع بودن هرگونه شکایت کیفری در فرض تحصیل مجرمانه
سند مالکیت؛ مانند تحصیل با سوء استفاده از ضعف نفس شخص غیر رشید و یا به سبب الحاق یا جعل، اختلاف
نظر و تردید است. آیا این شکایات نیز قابلیت استماع ندارد؟
6 - آیا حکم مقرر در قانو ن الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در خصوص فسخ معامله،
انفساخ را نیز شامل می شود؟

7 - در خصوص قابلیت استماع دعوای استرداد عوضین به شرح مذکور در ماده یک قانون یاد شده، به نظر می رسد
این دعوا به اسباب مختلفی؛ از جمله فسخ، انفساخ، بطلان و ا قاله معامله ممکن است مطرح شود. لازمه پذیرش
دعوای استرداد عوضین، پذیرش اعمال و وقایع حقوقی واقع شده بین طرفین است که در نتیجه آن می توان د عوای
استرداد عوضین را مسموع دانست.
8 - چنانچه بپذیریم دعوای فسخ صرفا ً نسبت به معاملات ثبت شده اموال غیر منقول قابل پذیرش است ) تبصره یک
ماده یک قانون(، در فرضی که استرداد عوضین ناشی از فسخ معاملات ثبت نشده باشد، تکلیف چیست؟
9 - به نظر می رسد حکم مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده و ضمانت اجرای سرپیچی از مقررات صدر
این تبصره، چندان همخوانی ندارند. توضیح آنکه، تمام تلاش قا نون گذار در این قانون، ثبت اعمال حقوقی راجع به
اموال غیر منقول است و در ماده یک این قانون در خصوص فسخ معامله و ضمانت اجرای آن تقریر حکم و تکلیف
خاصی برای اعمال فسخ پیش بینی شده است. در فرضی که فرد دارای حق فسخ است و قصد دارد در مهلت مقرر
در این تبصره، اعما ل حق فسخ خود را در سامانه موضوع ماده به ثبت برساند؛ اما در مدتی که دارای حق فسخ
است، خریدار معامله دیگری نسبت به آن مال انجام دهد و صاحب حق فسخ، معامله مقدم را فسخ نماید، قانونگذار
این انتقال را در حکم تلف قرار داده است؛ به نظر می رسد این ضمانت اجرا با صدر تبصره حاضر همخوانی ندارد و
با روح این قانون در تعارض است.
10 - به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، » در غیر این صورت
دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است،
نزد مراجع قضایی و شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است « ؛ آیا » عبارت فاقد اعتبار « ، به دو
عبارت اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، ناظر
است و یا آنکه دو عبارت اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشد ه باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد
مذکور است، باید بر اساس دستور زبان فارسی و قاعده لف و نشر تفسیر شود؛ به عبارت دیگر، آیا عبارت » قابل
استماع نبوده « ، معطوف به قسمت » دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد « و عبارت » فاقد اعتبار
است « م عطوف به قسمت » ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است « می باشد؟ چنانچه دعوا را به
صورت کلی قابل استماع ندانیم، طرح دعوای بطلان عقد منشأ، برای استرداد عوضین ضرورتی ندارد؛ اما در دیدگاه
دوم باید برای استرداد عوضین ظاهرا ً دعوای مستقل اعلام بطلان عقد منشأ مطرح شود. خواهشمند است در این
خصوص اعلام نظر شود.

11 - در تبصره یک ماده یک قا

اداره کل حقوقی قوه قضاییه · Accepted Answer

1 - احراز این که تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر
منقول مصوب 1403 و یا پس از آن بوده است، امری موضوعی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن
تاریخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه باید آن را بررسی و احراز کند.
2 - مشکلات اجرایی مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده است تا در خصوص آن اعلام نظر شود.
3 و 4 - با عنایت به حکم مقرر در تبصره های 3 و 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 حسب مورد در خصوص تمامی املاک موضوع تبصره 3 یادشده و نیز اراضی کشاورزی موضوع
تبصره 9 این قانون، صدور سند رسمی مالکیت مفروزی تسهیل شده است و اجرای مقررات یادشده بخش قابل
توجهی از مشکلات مطرح شده در استعلام را مرتفع می کند.
حکم مقرر در ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مبنی بر بارگذاری
مستندات و ثبت ادعا در سامانه » ساماندهی اسناد عادی « ، مانع از رسیدگی به دعوای ابطال سند رسمی نیست؛ هر
چند رسیدگی به دعوای ابطال سند پس از راه اندازی سامانه یادشده فرع بر آن است که خواهان در موعد مقرر
مبادرت به ثبت ادعا و بارگذاری اطلاعات خود کرده باشد؛ بنابراین در فرض سوال که اساسا ً سامانه یادشده
راه اندازی نشده است، منعی برای استماع شکایت کیفری راجع به تحصیل سند با سوء استفاده از ضعف نفس فرد غیر
رشید و یا الحاق و جعل در سند وجود ندارد.
5 - با عنایت به حکم مقر ر در ماده 13 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ، دعوای
بطلان قرارداد ثبت شده در سامانه قابلیت استماع و رسیدگی دارد و استماع دعاوی حقوقی و کیفری مرتبط با بطلان
این معاملات که در سامانه موضوع ماده یک قانون به ثبت رسیده اند، با منع قانو نی مواجه نیست.
6 - از ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 چنین مستفاد
است که هر چند انفساخ عمل حقوقی نیست؛ اما در حکم تلف تلقی کردن مورد معامله در فرض انفساخ قرارداد نیز
فرع بر عدم ثبت تحقق انفساخ در سامانه موضوع ا ین ماده است و از این حیث میان فسخ و انفساخ تفاوتی نیست.

7 - امکان رجوع به عوضین موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ،
تأسیس حقوقی جدیدی است و با توجه به تبصره 6 ماده یادشده، دادگاه در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل
عوضین حک م به استرداد خواهد داد.
8 - با توجه به توضیح بند پیش گفته و با لحاظ آن که استرداد عوضین امکانپذیر است و استرداد عوضین در خصوص
معاملاتی که ثبت نشده است قابل پذیرش می باشد، عدم ثبت فسخ معاملات ثبت نشده از حیث استرداد عوضین به
حقوق متعاملین خللی وارد نمی کند.
9 - پرسش خاصی مطرح نشده است که مستلزم اعلام نظر باشد.
10 - قانونگذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف و
نشر مرتب عبارت » قابل استماع نبوده « را ناظر بر دعاوی راجع به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت » فاقد
اعت بار « را ناظر بر » ادله راجع به آنها « به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده
نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی اعتبار دانسـتن ادله مـربوط به
اعـمال حـقوقی موضـوع آن، با باطل تلقـی کردن معامله ملاز مه ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل الیه را در موقعیتی
قرار می دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند.
11 - هر چند اعمال فسخ به عنوان یکی از اسباب دعوای مطالبه قیمت روز مال غیر منقول موضوع تبصره یک ماده
یک قانون الزا م به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باید در دادگاه احراز شود و اعمال فسخ
شرط استحقاق برای مطالبه قیمت روز تلقی می شود؛ اما طرح دعوای مطالبه قیمت فرع بر طرح دعوایی با عنوان
تنفیذ فسخ و مانند آن در قالب دعوایی مستقل و یا به عنوان خواسته ای مستقل نمی باشد و در فرض سوال، خو اهان
دعوای مطالبه قیمت می تواند در همان دعوا تحقق فسخ را به عنوان جهت و سبب دعوای خود اثبات کند.
12 - مهلت پانزده روز مقرر در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، مهلت
اعلام مراتب اعمال فسخ از طریق اظها رنامه است و قانون گذار در این مقرره اعمال فسخ را مقید به موعد خاصی
نکرده است و اعمال فسخ تابع عمومات است. شایسته ذکر است، برخلاف آنچه در استعلام آمده است، بند 4 ماده
740 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 1318 ناظر بر مرور زمان یک سال برای طرح دعوای راجع به فسخ م عاملات
بوده و قیدی برای اعمال فسخ نبوده است.
13 - قانون گذار در تبصره یک ماده یک قانون یادشده در مقام بیان حکم مواردی از انحلال قرارداد بوده که در
مالکیت نسبت به عوضین تأثیرگذار بوده است و در فرض سوال، هر چند فسخ واجد جنبه انشایی است و انفساخ

جنبه انشایی ند ارد؛ اما از آنجایی که ثبت فسخ نیز مستلزم تحقق آن قبل از ثبت می باشد، به عبارت دیگ ر ابتدا باید
فسخ محقق شود و سپس این عمل حقوقی به ثبت برسد، از حیث تقدم فسخ بر ثبت آن تفاوتی با انفساخ ندارد و
ثبت فسخ و انفساخ فرع بر تحقق این امور در عالم واقع بوده و با همین رویکرد تکلیف به ثبت آن ها د ر یک مقرره
دیده شده است.
14 و 15 - موارد اعلامی مربوط به پیش نویس آیین نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مصوب 1403 بوده و نکات مطرح شده در متن نهایی آیین نامه ای که در تاریخ 18 / 7 / 1403 به تصویب رسیده
است، وجود دارد و لذا موجبی برای پاسخگویی نیست.
16 - به موجب ماده 10 آیین نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب
18 / 7 / 1403 » طرفین پیش نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش نویس قرارداد در
سامانه، جهت انجام اقدا مات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. در این صورت، سر دفتر مراتب را در سامانه
تأیید و ثبت حضور می نماید « بر این اساس، در

1 - تشخیص و احراز تاریخ واقعی تنظیم اسناد عادی پیش از

استعلام

نظریهٔ مشورتی