شخص الف یک قطعه زمین را به شخص » ب « واگذار
اداره کل حقوقی قوه قضاییه — 1402/11/25
استعلام
شخص الف یک قطعه زمین را به شخص » ب « واگذار کرده و سپس شخص » ب « همان ملک خریداری شده را به شخص » ج « فروخته است. چنانچه پس از معامله و انتقال اخیرالذکر، معامله بین شخص » الف « و » ب « منحل و دعوای » ج « مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی با حکم بطلان مواجه شود، چگونه می توان حق شخص » ج « ر ا احیاء کر د؟
نظریهٔ مشورتی
واژه » انحلال « در استعلام کلی و مبهم است؛ چنانچه مقصود از انحلال قرارداد، فسخ، اقاله و یا بطلان آن باشد، حسب مورد به شرح آتی واجد اثر است: الف - چنانچه انحلال قرارداد نتیجه اقاله یا فسخ آن باشد از آنجایی که بین اقاله و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذی حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی این ها موجب انحلال عقد از زمان اقاله یا اعمال حق فسخ است و استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آن ها در صورت تلف ضروری است و با توجه به حکم مقرر در ماده 454 قانون مدنی مبنی بر این که » هرگاه مشتری مبیع را ا جاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود «... و ماده 455 همان قانون که مقرر می دارد » اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد؛ مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد «... و دیگر مواد قا نون مدنی مانند ملاک ماده 286 و مواد 287 ، 363 و 364 این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدی به آن صدمه نمی زند؛ مگر این که به طور ضمنی یا صریح برخلاف آن تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحا ً یا ضمنا ً برا ی مدت معینی حق ان تقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. رأی وحدت رویه شماره 810 مورخ 4 / 3 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور هم ناظر بر مواردی است که در قرارداد بر خلاف قاعده صدرالذکر تصریح شده است. ب - چنانچه در فرض سوال مقصود از انحلال، بطلان معامله بین » الف « و » ب « به علت مستحق للغیر بودن مبی ع باشد، با توجه به آرای وحدت رویه شماره 733 مورخ 15 / 7 / 1393 و 811 مورخ 1 / 4 / 1400 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به فساد بیع )مستحق للغیر بودن مبیع( مستحق د ریافت غرامت ناشی از کاهش ارزش ثمن پرداختی است و دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی )دعاوی مسوولیت مدنی( و بر اساس میزان افزایش قیمت )تورم( اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می کند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. دکتر احمد محمدی باردئی مدیر کل حقوقی قوه قضاییه